贝壳研究院：房贷利率与LPR之间的背离持续扩大

房贷利率与LPR之间的背离持续扩大。3月1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。自此LPR已连续11个月未变房贷利率上升。2021年3月，贝壳研究院监测的60城主流首套房贷利率为5.34%，较2月增加2个基点；二套利率为5.62%，较2月均增加3个基点。自2020年11月房贷利率止降回升，至今首套、二套利率分别累计上升13个、10个基点。3月利率接近去年5、6月的水平，仍低于2019年利率。3月60城房贷平均放款周期为49天，较2月延长3天。

LPR保持不变，房贷利率上升，这是各地银行执行房地产金融调控政策的结果。房地产贷款集中度管理制度落地生效，3月一线城市及热点二线城市对于违规经营贷的排查更加严格，信贷环境趋紧。在此约束下，热点城市银行谨慎投放购房信贷，上调房贷利率水平，对购房者的资格、收入流水等审核也更严格，导致放款周期延长。

贝壳60城主流房贷利率走势

贝壳60城平均房贷放款周期（天）

珠三角、长三角热点城市利率提高幅度大。3月60城中，10个城市首套、二套利率均上升，如中山、东莞、珠海等珠三角城市，马鞍山、嘉兴等长三角城市及开封、洛阳等中原区域城市。贝壳研究院二手房景气度指数显示，嘉兴、马鞍山、东莞二手房市场景气度均在60以上，市场热度较高；中山、珠海景气度也持续增长。市场热度提高背景下银行上调房贷利率，中山、东莞、珠海的二套房贷利率提高20个基点及以上，提升幅度较大。69个城市中，仅沈阳房贷利率水平下降。

成都、合肥、无锡等热点城市利率水平较高。开封、成都、洛阳、惠州首套利率在6%以上，位居60城前四名。二套利率前十名的城市除以上四城外还包括无锡、合肥、安庆、绵阳、南充、马鞍山，二套利率在6%以上。

九成城市房贷放款周期延长。60城中45个城市平均房贷放款周期较上月延长，其中上海、成都、东莞、广州延长天数超过10天；西安、南京、北京、深圳等城市延长天数在5-10天。唐山、哈尔滨、石家庄等14个城市平均房贷放款周期较上月缩短。

从未来角度看，房地产金融调控相当于给房地产市场实行定向加息，房贷利率水平存在进一步提高的可能。一方面，随着全球疫情缓和，各国经济恢复增长的乐观预期增强，无风险利率水平出现上升趋势，各类金融资产定价利率存在趋升压力。另一方面，目前局部城市市场热度较高，在市场调控压力下，银行也将进一步上调贷款利率，带动整体房贷利率继续增长。可以预计，当前房地产市场已经进入本轮上行周期的尾声，市场向下拐点可能在二季度到来。