复制香港第二个IFC 新鸿基422亿港元“抄底”西九龙

香港西九龙地铁上盖商地成功出让，眼前的胜利属于新鸿基。

11月27日，香港地政总署公布，位于九龙连翔道与柯士甸道西交界的九龙内地段第11262号的用地，以422.32亿港元批予纪奥有限公司及信明（香港）有限公司，批租期为五十年。

据观点地产新媒体了解，上述竞得者为出价最高的投标者，其母公司为新鸿基地产发展有限公司。

这是一宗自纳入香港政府卖地计划开始，便从未缺少过关注目光的地块。经历过估值千亿港元的高光时刻，也同样有过不被看好甚至认为会“流标”的低谷。饱受市场议论之后，该宗地块以一个不高不低的价格敲定了归属。

尽管对于最高估价而言，如今已经折价超过五成，但不得不承认，这仍然是香港今年推地的一次高峰。而去年出让的被称为“香港拍地史上总价地王”的启德第1F区1号地块，成交价也仅为251.61亿港元，比此次西九龙地块少了170.71亿港元。

无巧不成书，去年拿下启德“总价地王”的赢家，也是新鸿基。

在此之前，有业内人士曾猜测或许内地资本中标的概率会比较大，最终结果出来后该人士表示有些“出乎意料”，但又算是“意料之中”。

“最近香港几大房企都比较低调，但新鸿基作为香港本土老牌房企，还是有足够实力去竞争的。”

从项目本身来说，之所以能有如此高的关注度，无非是因为其“够大”和“够贵”。

资料显示，上述九龙内地段第11262号的地盘面积约为5.97万平方米，指定作非工业（不包括住宅、仓库及加油站但包括酒店）用途，最低及最高的楼面面积分别为17.64万平方米及29.4万平方米。

在寸土寸金的香港，足够大自然意味着足够贵。2018年3月，香港特区政府把该地块纳入卖地计划。彼时，该地块的市场最高估值达到了1424亿港元，这或许是该地块估值曾经达到过的最高点。

不过，也有业内人士表示，当时这一估价仅是因为市场热度仍在高位，并鉴于该地块西九龙站上盖商业地属近年罕有的超大型商业地等特点，才导致了千亿估值的情况出现。

资料显示，该地块位处西九龙区，毗邻高速铁路香港西九龙站上盖。此外，地块还直接连接三条铁路干线，包括港铁西铁线、东涌线及机场快线，组成一个大湾区的交通枢纽。

今年2月，有机构再次对该地块进行了评估，给出的估值降为750亿港元，每呎楼面地价约2.5万港元。到了三季度，随着外部环境以及本地市况波动影响，甚至有机构指出，由于市场信心收到影响，加上所需投资额巨大等原因，该地块或将面临流标。

截标日期临近时，市场反应也出现了缓和。莱坊在11月发布消息称，考虑到地块是可遇不可求及有战略性位置，相信会吸引中港大型发展商入标竞投。但尽管如此，莱坊还是将估值调低了10%，预期估值约473亿至630亿港元。

相比之下，最终422亿港元的价格似乎并不算高。

尽管各方机构、企业对该宗地块的心理预期高低不一，但从竞标过程来看，大家对于这个地铁上盖项目的稀缺性似乎达成共识。

除了新鸿基以外，参与了本次投标的企业还包括世祥投资有限公司（长江实业集团有限公司）及Novel Icon Limited（Chinese Estates Holdings Limited、恒基兆业地产有限公司、利福国际集团有限公司、信和置业有限公司及Wharf Estates Limited）。

事实上，让人意外的并非是新鸿基拿下了该地块，而是新鸿基以一家之力拿下了该地块。毕竟，在此之前基本上所有机构对于该地块的评估均是“由于投资额巨大，料将由中、外资及香港当地发展商合组财团竞投”。

据新鸿基介绍，其全资附属公司纪奥及信明共同作为买方，以分权共有的形式收购下该宗地块。其中，纪奥持有11.01%，信明持有88.99%。

或许同样考虑到了投资门槛高，且市况波动也导致投资风险放大等因素，新鸿基在竞得该地块后也表态称：“有意邀请其他长线策略性投资者参与该土地发展，以便汇合各方的专长、资源及优势以进行这地标项目。”

愿意如此大手笔拿下这块商业地，新鸿基所图不小。有业内人士指出，新鸿基看中该地块，不仅仅是因为其属于地铁上盖的优势，还有西九龙区域未来的商业价值。

“西九龙将改变香港写字楼市场格局。”莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅曾做过这样的论断。其表示，西九高铁站上盖项目规模宏大，其中九成将作为写字楼面积。与环球贸易广场形成联动后，西九龙将有望蜕变成一个新兴的黄金商圈。

这也正是新鸿基所想要达到的效果。在最新回应中新鸿基指出，将利用其经验把本次收购的土地发展成为一项包括优质商场及数座写字楼的发展项目，以作长线投资用途。同时，能够使其在西九龙的环球贸易广场的整体规模进一步扩大，从而发挥极大协同效应。

对于未来目标，新鸿基更是直言称，此项目将能与其国际金融中心发展项目相媲美，该项目将在香港打造出另一个重要的商业核心。

另据公告显示，截至2019年6月30日的年度，新鸿基总租金收入按年上升6%至250.77亿港元，净租金收入上升至196.78亿港元。其中，新鸿基香港国际金融中心和环球贸易广场两个项目均接近全部租出。

尝到甜头的新鸿基自然不会放过任何一个机会，其南京、上海的国际金融中心也已经陆续面市。不过，从拿地到项目开业往往需要好几年时间，新鸿基拿下西九龙地块也仅是其迈出了第一步，未来是否能够成功复制出另一个IFC，未来市场又会如何，一切都还是未知数。