百城库存3月份环比出现回落 去库存周期需10个月

4月24日，易居研究院发布一季度《中国百城库存报告》显示，截至2019年3月底，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45010万平方米，环比下降0.7%，同比增长3.0%。

观察历史数据，2018年9月份以来，百城住宅库存一改此前持续下降的态势，开始步入上行通道。当然2019年2-3月份，住宅成交行情好于预期，这使得百城库存出现了下降。鉴于当前楼市回暖是局部性和暂时性的，所以预计二季度库存依然会有攀升的可能。

报告指出，从城市结构方面来看，三四线城市库存增长最明显。截至2019年3月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2798、22295和19917万平方米，环比增速分别为-1.1%、-1.7%和0.4%，同比增速分别为34.0%、-3.0%和6.8%。

观察三类城市数据，可以看出，三四线城市库存拉升的态势更为明显。2018年11月份以来，三四线城市库存就呈现了持续性的环比和同比正增长态势,即近5个月三四线城市的库存是明显攀升的。三四线楼市步入降温通道，进而会使得库存去化压力重新增加。

值得一提的是，2019年3月，100个城市中，有51个城市库存出现了同比增长现象。其中惠州、福州和廊坊3个城市的库存上升速度较快，同比增速分别达到104%、82%和79%。此类城市库存规模上升，和近期供应规模较大等因素有关。

与此同时，100个城市中，有49个城市的库存出现了同比下降态势，其中济南、丹东和郑州的同比降幅较大，降幅分别为42%、34%和24%。对于丹东来说，其在3月份全国70城房价指数中环比涨幅最大，这和其库存规模萎缩的态势是有关联的。

房掌柜注意到，报告显示，2019年3月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.2个月，这也意味着市场消化完这些库存需要10.2个月，该数值相比2月份10.5个月有所减少。

具体来看，3月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为14.1、9.6和10.6个月。相比2月份14.4、10.0和10.7个月的数值，三类城市的存销比均有收窄。

横向对比看，去年四季度以来，三类城市中，一线城市和三四线城市存销比总体拉升最明显。但这两类城市的逻辑不一样。其中一线城市预售证管控明显放宽，高端楼盘入市节奏加快，这会拉动存销比数据的上升。而三四线城市则面临房屋交易降温的问题，这也会使得去化的动力减弱。

此外，100个城市中，消化周期在36个月以上的有两城，包括三亚和大厂。消化周期在36-18个月的有14个城市，包括厦门、漳州等城市。消化周期在18-12个月的有33个城市，包括常州、兰州等城市。消化周期在12-6个月的有38个城市，包括景德镇、西安等城市。消化周期在6个月以下的有13个城市，包括中山、南通等城市。此类城市不同消化周期，对应了不同的楼市行情和拿地机会。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前全国部分城市市场过热、预期不稳等引起了中央的高度关注，“房住不炒”在中央政治局会议上再次被提及，这也使得二季度楼市政策收紧的可能性增加。“基于此类政策环境，预计二季度市场交易回暖将面临新的阻力，这也会影响相应城市的库存去化状况。相关市场参与主体需要注意去化周期扩大所带来的影响。”