长租公寓进入洗牌期，房企背景的协信家何以能突出重围？

自2016年6月国务院推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，租赁市场的快速部署，加速拉升着这个行业的成长节奏。

　　仅房企方面，据不完全统计，TOP30房企中就有超20家房企已进军或表示将布局长租公寓。各大品牌的公寓间数预计至2020年底会超过1000万间。

　　但与此同时，关于长租公寓租客维权、巨额外债、经营不善、周期调整等消息越来越频繁，数据显示，长租公寓被爆出“爆仓”的数量已由2017年的4家增至11家，也由此2018年被戏称为“长租公寓爆仓年”。

　　然而，也就是在2018年，新涉足长租公寓领域的房企并不少，除华润、碧桂园、中骏等企业外，协信控股旗下的协信家（Sincere Hub）服务式公寓品牌也在2018年初落地。

　　在长租公寓备受质疑的舆论环境下，引发了关于长租公寓发展空间和差异化竞争的一系列讨论。协信公寓酒店板块主理人及资产管理GM徐锋日前针对这一现象进行客观解读。

　　长租公寓白热化 房企系趁机入局

　　长租公寓，这个伴随2015年“85号文件”的税收、融资支持而迅速繁荣的行业，也是在资本的裹挟下，惨遇2018年寒冬步入苦长期。当年8-11月的短短四个月时间里，全国已有多家长租公寓被爆“资金链断裂”，爱上租、warm+、V客公寓、寓见公寓、租呗公寓等接连被收购。

　　徐锋坦言，长租公寓已经进入白热化阶段。但其坚持认为，行业并没有到达红海的地步。

　　同样，在安居客首席分析师张波看来，抢滩租赁市场就是争夺房地产行业下一个十年的第二跑道，租赁市场的重要程度完全不亚于房地产销售市场，无论是市场潜力还是政策红利都是显而易见的。

　　的确，值得一提的是，在“创业派”洗牌的同时，房企加码长租公寓的脚步并未放缓。目前已拥有一定规模优势的房企，如碧桂园、保利、中骏等房企不断入局，并都提出了长租公寓领域的发展目标。

　　有业内人士直言，“现在很多中小型长租公寓都在爆雷，但基本都是中小企业，就是因为现金流绷不住了。房企有资金，所以纷纷入局。”

　　在张波看来，虽然目前来看长租公寓本身盈利空间似乎不大，但如果放弃这条跑道，就意味着房企会失去一半市场机遇。

　　一线城市增量有限，房地产“下半场”的竞争是抢占存量市场，龙头房企显然没有放弃这条跑道的理由，这也意味着，长租公寓市场的抢夺战并未进入“中场休息”。

　　协信“高打”策略 入市即占据高地

　　众所周知，房企进入公寓市场，大部分会利用自己的物业资产及开发优势，走规模化道路。对于起步算比较晚的协信来说，接下来的仗该如何打？在布局长租市场时，协信经过了详尽的调研，避开了白领长租公寓这个市场红海，选择了竞争空间更充裕的高端服务式公寓，在徐锋看来，这是可以尝试“弯道超车”的发力区。

　　据了解，高端公寓租赁市场，因为产品壁垒高、客群要求高，所以一直由雅诗阁、辉盛国际等外资、港资品牌占据大半壁江山。而协信成立公寓品牌“协信家”之后，快速建立起了自身的优质团队，融合标准的运营管理体系，迅速在激烈的租赁市场竞争中凭借高端产品打开了品牌知名度，这也为后续的轻资产品牌输出作了铺垫。

　　虽然起步高，但竞争环境更好。徐锋表示，目前高端服务式公寓领域，客群已由原外资高管、外籍人士，向国内高知人士扩展，客户增量很明显。

　　协信与合作方运营的两个高端项目位于上海长风及虹桥两个板块核心区域。前者体量约3.1万平方米，404个单元，紧邻长风公园，周边商业林立，客群来自华为、施耐德、麦德龙等知名企业；后者地处大虹桥商务区，共132个单元，距上海虹桥火车站仅约1公里，邻近500强企业办公聚集地。

　　值得一提的是，据徐锋透露，上述两个项目的月租金虽高达1.5万-3.5万，但虹桥项目开业不到半年，2月底的出租率已达到90%以上，长风项目虽体量大，目前出租率也在70%以上，一度引起业内热议。

　　“我们有一个很高的入市姿态，将来我们将品牌从上往下做，也比从低往上拓更容易些。

　　我们想弯道超车，就一定需要走捷径。”徐锋表示。

　　协信家：具有“地产+基金+酒管”三位一体基因具体如何实现“超车”？徐峰总结了三点要素，即人员素质、品牌要素、体系要素。

　　“协信家的成员多来高端酒店、服务式公寓行业，具有行业内15年以上的运营经验及销售经验，能保证高效运营及品质服务能力。投拓团队的核心成员则来自地产10强企业及知名金融机构，均有10年以上行业经验，项目资源丰富，能保证品牌快速发展。”

　　同时，协信有品质开发商的优秀基因，即在设计、工程、集采、品牌推广上有先天优势。协信长期以来深耕内容经营，旗下商业、教育、农业、金融等板块业务也为项目运营带来了迭加增值效应，实现产品的全生命周期及全方位服务。

　　“协信家是行业内极少数拥有＇地产+基金+酒管＇三位一体基因的公司，即能实现资产＇投融管退＇一体化，这是大部分地产系、金融系、创业系乃至国家队都不具备的特质，也是协信家品牌能快速发展的原因。”

　　在上述要素加持下，协信家（Sincere Hub）目前已拓展了6个项目，其中2个为重资产，另外4个为轻资产品牌输出。

　　而这距离徐锋的团队成立，仅仅一年时间。

　　轻重并举，投资合作模式灵活经营长短租配置合理

　　徐锋表示，协信家（Sincere Hub）有委托管理和二房东模式，也有收购部分股权合作和共建合作公司的方式，投资合作模式灵活且多元化，依托协信平台，与各类企业开放式合作。

　　协信家（Sincere Hub）强调项目盈利能力，采用长短租模式灵活配比的方式，长租保证稳定的客群及收入，短租比例灵活配置以提高利润率。

　　“我希望在项目稳定期，长租率保持在约70%，剩下约30%是短租，这样可以用短租赚取超额收益，同时又能保持相对低的运营成本。”

　　长租市场将诞生千亿龙头 运营资本能力是门槛

　　长远审视中国的租赁市场发展趋势，由于尚未达到国外成熟租赁市场的水平，供应量也远没有饱和，在不少业内人士看来，中国租赁是存在巨大潜力的。未来5-10年，中国长租公寓市场份额占据租赁市场10%以上比重将是大概率事件，这或是一个“万亿级”市场，其中诞生市值千亿规模的龙头公司，亦值得期待。

　　“尤其是面对买房压力和限购政策，租房需求依旧呈井喷状态。而企业在一线城市增量土地稀缺、风险较大的情况下，也会逐渐聚焦存量市场。”徐锋表示，住房租赁在国家法律法规层面将更加完善，以更好保障租赁双方权益，实现安居宜居目标。

　　但当租赁市场在驶入蓝海之前，巧遇“白热”，运营能力和资本运作能力，将会是企业破局的关键。

　　“目前协信家走精品标杆路线，主要布局在一线及强二线城市核心区，机会性进入其他城市，自上而下做全产品线全国化布局。”徐锋直言，“现在并不是强调体量的时候，我们强调的是规模与利润率并重，这也就意味着，我们可能会有更多城市核心区位的精品项目。这可以让我们项目快速爬坡、缩短投资回报期，获得更高的经营收益。”