2018年成房企利润分化分水岭 中小房企“危机”已现

近日，越来越多的房企发布盈利预告，各个企业2018年成绩单逐步亮相，几家欢喜几家愁。

　　截至3月12日，根据Wind数据统计，仅A股沪深两市就有96家上市房企发布2018年业绩预告。其中，54家房企业绩预喜，归母净利润有所增长，约占56%;而包括14家亏损企业在内的42家上市房企预计归母净利润出现不同程度跌幅，占比近半。

　　行业竞争格局发生变化

　　在销售规模方面，行业集中度进一步提升，部分中小企业或将离场。2013年至今房地产行业的集中度呈现整体上升趋势。中央经济工作会议指出，要构建房地产市场长效机制，坚持“房住不炒”的定位，因城施策、分类指导，房地产市场进入平稳发展阶段，大型房企市场份额逐年提升，行业集中度进一步提升。2018年，销售金额前10房企销售总额达40169.7亿元，销售额占比达26.8%，较2017年提升了3.0个百分点。中小企业市场份额降低，总体增长乏力，部分企业逐步转型退出房地产经营领域，更多中小企业选择和大型房企合作发展，谋求进一步的发展空间。

　　在拿地规模方面，土地热潮渐退，高要求地块压缩中小企业拿地空间。去年，房地产拿地热情减退，销售金额前10房企拿地金额下降30.9%，拿地面积下降19.8%，拿地金额占销售额比重明显降低。限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说，限制政策对项目盈利和周转都带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求。大型房企凭借雄厚实力，依旧在抄底囤地、收购项目，土地资源向其进一步倾斜，中小房企的拿地则更加谨慎和收缩，发展空间受到挤压。

　　中小房企“危机”已现

　　随着楼市逐步降温，2018年成了房企利润分化的分水岭。

　　记者统计发现，这42家业绩下滑的房企多为销售规模不足100亿元的中小型房企，如张江高科、阳光股份等，而鲜有合约销售额超过500亿元的大型房企。

　　“从目前已发布的业绩预告来看，盈利预减的情况明显增多，尤其是中小型开发商。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时表示，这反映出当前房地产行业，在市场下行压力大增之时，大型房企仍旧可以依靠低成本融资获得更高的盈利空间，而中小企业日子则相对艰难，最终导致两极分化现象加剧。

　　以滨江集团——42家企业业绩下滑房企中销售规模唯一超过500亿元的房企为例，公告显示，2018年度，滨江集团实现营业收入210.5亿元，较上年同期增长52.83%，实现营业利润41.5亿元，较上年同期增长41.03%。但在营业收入大增的同时，滨江集团归属于母公司所有者的净利润反而下降28.62%，为12.2亿元。滨江集团表示，公司业绩下滑主要系对安远控股的应收款单项计提资产减值准备及本年度有息负债的增加带来财务费用的较大增长所致。

　　规模并不算小的滨江集团，尚且会因融资成本增加而拖累盈利，众多小型房企的情况或许会更加严重。

　　除融资难度差异之外，在上海中原地产资深分析师卢文曦看来，另一个原因也不容忽视。他向记者分析称，房企2018年的利润其实反映的是前两年的盈利情况，而2016年和2017年土地价格是很高的，因此成本很高，但2018年的销售市场是“限价”的，因此，房企净利润下滑也在情理之中。

　　也正是受到上述因素的影响，有企业甚至出现营业收入增长，归母净利润反而“亏损”的现象，例如大港股份，去年营业收入增长约30%，而营业利润及归母净利润反而为负，分别下降1024.69%和1732.8%。

　　大房企也有个案

　　在不少业内人士看来，销售规模达千亿元以上房企，通常由于在全国布局均衡，业绩增长较为稳定，融资成本也较低，因此净利润保持稳定增长。

　　从已经公布盈利预告的企业来看，综合A股和港股数据，销售规模超过千亿级别的房企如融创中国、招商蛇口、泰禾集团、荣盛发展、新城控股、正荣地产等，预告2018年净利润均实现上涨，蓝光发展和新城控股增幅均超过70%。

　　不过，“常在河边走，哪有不湿鞋”，其中也不乏富力、绿城等标杆房企发布盈利预警，净利润有所下滑。

　　以绿城为例，公告显示，2018年全年预计股东应占利润较2017年减少约50%–60%，直接腰斩。这一成绩令业内大跌眼镜，因为仅从绿城去年发布的半年报来看，仅2018年上半年，绿城的归属母公司净利润就高达23.35亿元，超过了2017全年。

　　对此，绿城方面表示，此次业绩下降，主要由于此前因出售附属公司而产生的净收益减少，同时，2018年内计提的物业减值亏损拨备有所增加以及货币贬值等因素也造成了不同程度的影响。

　　而在企业销售规模方面，克而瑞数据显示，2016年-2017年，绿城都是销售额前十名，但到了2018年，其已下滑至第17名。

　　不过，这毕竟只是个例。严跃进总结称，2018年总体而言，大型房企的竞争优势仍在保持，销售额及市占率仍在提升，行业集中度也进一步提高。但2019年，房企的销售压力整体不小。

　　对于今年房企的销售和利润表现，卢文曦也预计，相比2018年，房企销售将会进一步面临压力，销售额可能会面临下滑，但净利润方面可能会与近几年的水平相仿，对部分房企来说，能够保持现在的利润率已经相当不错。

　　(房掌柜整理自国际金融报、大众证券报 )