唐家、香洲、前山涨了！库存攀升！19年珠海楼市继续回暖？

2018年珠海人才政策、城市基建融城、港珠澳大桥、伶仃洋通道(深珠通道)、黄茅海通道规划等举措，给珠海吸引不少人气，特别是港澳人士，同时也给楼市带来了新机遇。

在这样一个利好环境下，开发商推货意愿加强，购房者观望情绪减弱，珠海房地产市场回温，全市商品房市场供应量反弹。

唐家、香洲、前山量价齐升

据珠海中原研究中心统计，2018年珠海市区商品住宅房价相对坚挺，市区均价32141.41元/㎡，同比小幅上升3.54%，成交量5137套，同比增长8.54%。

从各区域来看，2018年横琴商品住宅整体呈量升价平态势，均价45026.08元/㎡，同比窄幅下降0.34%。8月随着新项目的入市，房价走势呈波动上行。全年的成交量显著反弹，住宅成交913套，同比大幅增长88.64%。

唐家楼市整体呈量价齐升态势，均价28896.19元/㎡，同比小幅上升6.98%。高端项目入市，拔高整体价格水平。区域成交量2159套，与2017年相比显著增长55.66%。

新香洲楼市整体呈量跌价升态势，均价34385.74元/㎡，同比上升24.99%。下半年价格波动较大，11月销量冲高的同时抬升了片区价格总体水平。成交量607套，较2017年大幅下滑58.71%，主要是由于区域热盘售罄后，后续供应不足，区域成交水平显著下滑。

前山楼市也是量价齐升的态势，均价30841.14元/㎡，较去年上升17.92%。受新项目成交刺激，片区价格水平逐渐拔高。随着新项目的相继入市，区域市场热度有所提升，住宅成交281套，成交量同比增长近2倍。

斗门市场强势反弹，区域楼市量升价跌。成交量8897套，较去年大幅增长137.35%，多数项目相继降价促销、改精装为毛坯，房价总体回调。市场热度显著回升，均价13883.31元/㎡，同比下降8.52%。

金湾量价同步下行，均价15871.66元/㎡，同步小幅下降4.01%。航空新城在售库存较少，多数位于红旗、高栏港、三灶等地，受成交结构影响，总体价格有所回落。成交量4296套，同比减少20.74%，受供应影响，2016年后金湾的成交量逐年萎缩。

供过于求 库存攀升

据珠海中原研究中心统计，2018珠海全年商品房新增供应量420.85万㎡(43969套)，同比增长6成;商品房网签成交量266.38万㎡(38491套)，同比增长44.28%。

新推量回升，但是去化率仅35%。政策严控下，珠海房票不多且逐渐被消耗，因此，推货量的加大并不能刺激成交上扬反而导致客户分流严重，去化率走低。

限购以来，住宅市场长期持续供过于求的态势，使得库存量节节攀升。截止2018年末珠海全市库存229.17万㎡，按近6个月去化速度，去化周期约12.4个月。

2019年库存、在售推新仍占领主份额

2019年预计全市住宅总供应达619.59万㎡，其中积压货量：在售推新：纯新项目=36.99%：41.54%：21.47%。2019年积压库存、在售推新仍占领市场主份额。

其中办公产品新增供应109.98万㎡(13670套)，供应主要集中于4-7月，推货超6成;保税区为主力供应区域，全年供应62.77万㎡(7867套)，占比57.07%。

全年商业相对活跃，新增2997套，同比增长17.5%;主要供应区域为横琴和市区，分别供应1293套和1246套，占比43.14%和41.57%。

去年土地供应收窄 今年加大供应力度

而土地市场方面，2018年全市土地市场供应收窄，成交受抑，各指标同比均呈负值。全年成交76宗地，成交总建筑面积920.25万㎡，同比减少35.56%;商住用地成交建筑面积131.35万㎡，同比减少41.99%。

2018年珠海土地市场供需量较去年相比有所下滑，下行幅度约3至4成。全年土地总供应面积1003.49万㎡，同比下降29.99%;土地总成交面积为920.25万㎡，同比下降35.56%。

从全年的成交情况看，横琴为主力成交区域，土地总成交面积达387.75万㎡，占全市的42.13%;土地成交类型中工业用地仍占主位，商住用地供应萎缩，成交量不足2成。

根据国土资源局的供地计划，2019年住宅用地的出让计划为250.29万㎡，预测土地供应力度将会加大。但是由于资金紧张、面临负债及建材成本上涨等因素影响下，房企拿地谨慎理性，因此2019年商住用地的溢价空间较小，土地流拍难以避免。

为了分担风险、资源互补、降低成本等考虑，越来越多的房企将选择合作拿地开发的方式，未来珠海房企集中度逐步提高。

对于2019年的房地产市场，总体维持平稳。一方面，在“三稳”的趋势下，市场难有大升大降的情况，另一方面，在人才引进、融城步伐的加快，成交量有望回升。

▲数据来源于珠海中原研究中心