全国首套房贷利率下降 2019年市场将呈现什么趋势？

今年以来，房贷利率出现下降趋势。

　　近期，一些地方政府也相继出台了多项有利于房地产市场发展的政策。

　　融360大数据研究院发布最新监测数据显示，2019年1月份全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比上月下降0.35%，为连续两个月回落。

　　报告显示，在全国35个城市533家银行中，首套房贷利率走低或持平的银行数量占比超过九成，其中，有34家银行贷款利率回调，占比6.38%;有479家银行贷款利率较上月持平，占比89.87%。

　　一线城市首套房贷款平均利率仅北京下调2BP，二线城市则大面积回调。1月份，北上广深首套房贷款平均利率在5.09%至5.57%之间，北京首套房贷款平均利率为5.43%，较上月回落2BP，上海、广州、深圳首套房贷款平均利率分别为5.09%、5.55%、5.57%，均较上月持平。

　　与此同时，全国二套房贷款利率也呈现下降趋势。1月份，全国二套房贷款平均利率为6.02%，较上月回落2BP，已连续3个月出现回落。在35个城市533家银行分(支)行中，二套房贷款利率执行基准到基准上浮10%区间的占比为6.00%;执行基准上浮10%以上的占比为89.87%，二套房停贷占比为4.13%，出现下降。

　　中央经济工作会议指出，2019年货币政策依旧保持稳健。1月4日，央行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。

　　此次全面降准约释放资金1.5万亿元，加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金(约释放5000亿元)，考虑到今年一季度到期的中期借贷便利不再续作(约有1.2万亿元到期)，净释放长期资金约8000亿元。银行在资金充裕程度以及流动性上出现明显好转，进而对房贷利率的下行起到支撑作用。

　　在房贷利率稳中有降的同时，今年以来，广州、西安、南京等城市放宽落户政策，被认为是对房地产市场的利好。

　　近日，安徽省阜阳市国土资源局网站显示，2019年之后挂出的土地出让公告取消了限价条款。

　　中指研究院研发中心总经理白彦军：2018年阜阳全年成交的地价，尤其是住宅的地价是下降的，适当对土地政策做一些优化和调整，让企业看到持续发展的信心，也有利于未来整个土地市场供给增加。

　　中指研究院数据显示，上周重点监测的22个城市成交面积与节前一周相比下降14%。从总趋势看，今年房地产市场的成交量或将低于2018年。

　　中指研究院研发中心总经理白彦军：一二线城市可能更多是保持量的稳定，2019年最大的一个变化是三四线，市场情绪会回归稳定。整个全国的交易量可能会比2018年低一点点，这也是一个正常的调整和自我修复。

　　报告分析认为，未来房屋居住权将不再只能通过购买获取，住房租赁市场的加速发展将对房产交易市场格局产生较大冲击，炒房行为将得到有效遏制，房价以及租金也将会趋于市场合理水平，互联网技术的加入将有利于对租赁市场的监督，当住房租赁市场不断规范和完善后，刚需利好将会得到更多呈现。

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　　房贷利率继续回落！据融360大数据研究院监测数据显示，在监测的35个城市中，2019年1月份：首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率1.155倍，较去年12月份下降2BP；二套房贷款平均利率为6.02%，较去年12月份回落2BP，二套房贷利率已连续3个月回落。

　　分城市来看，上海地区首套房平均利率依然保持全国最低水平，为5.09%，北京位居第四，广州第十，天津首套房贷平均利率下跌21BP，进入首套房贷平均利率最低前十城市，位居第八位。在被监测的35个城市中，首套房贷平均利率较高的前三名为武汉、南宁、郑州，其首套房贷平均利率分别为6.16%、6.13%、6.09%。

　　从首套房贷平均利率的下跌幅度来看，1月份共7个城市利率出现下降，其中，哈尔滨跌幅最大，较去年12月份下降31BP平均利率为5.74%；其次为天津5.48%，较去年12月份下降21BP；青岛位居第三，平均利率为5.69%，较去年12月份下降13BP。

　　此外，大连、武汉均较去年12月份下降8BP，太原较去年12月份下降6BP，北京较去年12月份下降2BP。

　　其中，北京和武汉为连续两个月出现下降。究其原因：北京对于政策以及市场的敏感度高，一般会较早反映出市场变动；武汉由于利率水平居于全国之首，在流动性充分的前提下，利率回调空间较大。

　　从二套房贷平均利率来看，下跌幅度较大的城市排序与首套房贷平均利率下跌的排序基本一致：跌幅最大的依然是哈尔滨，1月份回落37BP，由去年12月份的6.45%跌至6.08%；其次为天津，较之去年12月份下跌23BP，二套房贷平均利率为5.76%；青岛同样位居第三，二套房贷平均利率为6.03%。

　　融360分析师指出，从目前市场资金情况以及央行的定向调整政策来看，未来银行的资金将会保持良好的流动性。受银行流动性利好影响，后期房贷利率有望继续下行，尤其是前期涨幅较大、利率水平处于高位的二线城市，回调空间更大。

　　在政策方面，1月份，各地调控政策主要涉及到公积金贷款、限购、加快租赁市场建设等方面，因城施策在政策内容中得到很好体现，各地可以结合当地实际情况作出地区调控政策的调整。

　　“从刚需角度来看未来整体利好趋势明显”，融360分析认为：首先，房屋居住权获取渠道拓宽，随着市场中针对居住需求的供给，通过购房才能解决居住需求的压力得到缓解；其次，政策性住房如共有产权房的试点成功到推广普及，为刚需购房解决居住需求降低了门槛和资金支出；最后，随着市场中房贷利率下行以及银行资金流动性的好转，租房以及购房支出的利息成本也将降低。