楼市库存将升至25个月高位？据说“抢人”大战可降库存

2月20日，野村证券发布报告称，预计2019年中国房地产库存量将升至25个月高位，但低于2014年时30个月高位的库存量。此外，野村证券还称，预计今年首季将是内地房地产商债务再融资压力最大的时候，估计整个板块的未偿债务达2020亿美元，第三季将降至1740亿美元。

　　对此，中国证券报记者多方求证，经过3年时间的去库存，中国房地产市场库存量整体不高，目前仅三亚、厦门、香河、大厂等12地存销比超过20个月。

　　库存10个月较为健康

　　针对库存周期，诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，一般城市房地产库存量10个月较为健康。从目前看，部分城市随着土地出让量增加，城市库存量可能有所上升。但整体看，中国房地产市场的库存量不可能有大的增长。上一轮库存形成于2015年，用了大概3年时间才消化完成。目前，整体不具备回归历史高点的条件。

　　中原地产首席分析师张大伟也对中国证券报(ID：xhszzb)记者表示，过去几年，中国房地产市场一直在去库存，部分城市去库存效果明显，不存在上升至历史高位的可能。

　　中国百城住宅库存最新数据显示，截至2018年12月，全国100个重点城市中，44个城市库存量同比上升，其中，福州、景德镇、惠州、湖州、南京、北京、镇江、厦门、廊坊、赣州等10个城市2018年库存量同比增长率超过50%。6个城市库存量不增不减。其余50个城市库存量同比下降，其中，济南、大连、南通、丹东、郑州、江阴、燕郊、西安等8个城市2018年库存量同比下降率超过20%。库存量在城市之间分化明显。

　　值得注意的是，一线城市库存量均有所上涨。截至2018年12月，北京地区库存量为993万平方米，同比增长54%；上海为693万平方米，同比增长41%；广州为879万平方米，同比增长18%，深圳为346万平方米，同比增长2%。存销比方面，北京地区为23.6个月，上海为11.0个月，广州为9.9个月，深圳为12.7个月。

　　整体来看，存销比超过10个月的城市为57个，其余均小于10个月，仍较为健康。超过20个月的仅为12个。其中，三亚、厦门、香河、大厂等地存销比超过30个月，面临一定的去库存压力。

　　针对去库存的举措，业内人士表示，主要是加快销售速度。供应量增加的同时，需求量加速提升。这就要求购买量要增加。目前，一二线城市限购政策依然较严，限购政策不放开的情况下，增加落户人口成为一些城市的共识。

　　近期，常州、西安等地密集发布进一步放宽落户政策的通知，其中不乏广州、海口等热点城市。截至目前，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。各地人才争夺，一方面是为了城市后期发展做人才储备，另一方面人才的引进也能在一定程度上缓解去库存压力。2018年以来，全国有不同级别的超过100个城市对人才落户政策进行了放松。

　　张大伟表示，部分二线城市房价上涨加速，一个原因就是人才引进政策变相的放开了限购。从房价上涨城市看，大部分都发布过人才引进政策，最典型的是西安，其房价上涨与人才引进政策有很大关系。因为人才引进政策相当于变相放宽了限购条件，带来了房地产市场的上涨预期。

　　房企高周转受限 到期债务“借新还旧”

　　受房地产市场政策调控趋严的影响，多数房企高周转模式受限，也在一定程度上使得库存量短期内无法攀升。

　　陈雷表示，目前，很少房企能做到高周转发展。高周转即快速拿地快速销售，一方面要求市场较好，回款时间能得到保障，另一方面地价也不能上涨过快，不然会影响拿地面积。

　　债务压身也是房企高周转受限的一大原因。野村证券研报显示，预计今年首季将是内地房地产商债务再融资压力最大的时候，估计整个板块的未偿债务达2020亿美元，第三季将降至1740亿美元。

　　对此，中国证券报记者梳理发现，2019年以来，已有上百家房企发布新年融资计划，绝大多数目的是“借新还旧”，偿还到期债务。其中，海外融资较多。仅春节过后，就有数十家房企发布接近60亿美元融资计划，融资成本较高。

　　2018年12月以来，在支持民营企业发展的政策背景下，房企融资环境有所改善，但由于前期“失血”过多，短期内资金情况难以缓解。从2019年1月份销售情况看，多数房企销售压力渐显，部分房企转战利润率较高的一二线城市。

　　针对破局之道，多位业内人士对中国证券报记者表示，之前房企债务过高，是由于快速扩张规模以及追求高周转导致，目前市场下行，销售遇冷，现金流压力较大。比较好的办法是调整发展节奏，同时多元化发展，优化发展战略。