全国地价增速环同比双双放缓 城市土地供应大幅增加

1月17日，中国国土勘测规划院城市地价动态监测组公布“2018年第四季度全国主要城市地价监测报告”。报告显示，报告期内，全国受监测的106城市各用途地价环比、同比增速均有所放缓。其中，一线城市住宅地价同比增幅连续8个季度收窄，北京、上海等10个热点城市住宅地价同、环比增幅双双回落。

根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，2018年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为4335元/平方米，地价总体水平持续上行，各用途地价环比、同比增速持续放缓。

报告期内，主要监测城市土地供应大幅增加，房地产用地供应面积达到2014年以来单季度最高。2018年第四季度，全国106个主要监测城市土地供应面积611.75万公顷，环比增加102.23%，同比增加40.09%。房地产用地供应面积1.98万公顷，环比增加21.19%，同比增加4.18%。

值得一提的是，2018年四季度，是2014年以来房地产用地供应面积最多的一个季度。期内，保障性住房用地供应面积约为0.40万公顷，环比增加130.47%；同比增加112.53%，增幅达到了历史最高值。

2018年四季度，住宅地价环比上涨的城市85个，较第三季度减少8个，其中，62个城市涨幅收窄，较三季度增加13个。住宅地价环比下降的城市14个，较三季度增加7个。

“经济下行压力加大，结构持续调整，固定资产投资增速继续回升，地价总体温和上涨。”中国国土勘测规划院城市地价动态监测组相关负责人分析指出，2018年四季度，全球经济增长放缓，外部环境变数增多；国内去杠杆深入实施，信用收紧效果明显，主要经济部门债务率明显下降。“在经济形势综合影响下，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价保持温和上行，但地价环、同比增幅均继续收窄”。

与此同时，2018年四季度，财政政策和调控政策保持紧缩，社会融资增速进一步走低，受市场调控、棚改货币化比例降低的综合影响，房地产销售速率回落。不仅如此，房地产开发企业面临较大资金压力，融资渠道保持收紧态势，融资成本整体在高位维持，融资压力较大。

“随着全方位、多层次调控的延续，政策总体稳定，市场向理性回归；政策边际效应递减，精准性要求进一步提升，长效机制构建的预期不断增强”。该负责人分析认为，“预计2019年第一季度，全国城市地价继续温和上行，住宅地价涨幅保持趋稳态势”。

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去年，在各地房地产调控政策持续深化的背景下，土地流拍数量大增，底价成交频现，这也引起了业内对土地市场低迷下行的担忧。

不过，从全年的卖地成绩单来看，全国卖地总收入并没有预想的那么差，反而同比微涨，依然有40个大中城市卖地收入同比增加，增幅最大者接近400%。

那么，土地出让具体情况如何？哪个城市揽金最多？哪个城市增幅最大？

来自研究机构的数据显示，去年，一二线城市合计住宅土地流拍量创6年来最高纪录，同比上涨167%；全国300城土地平均溢价率同比下降16个百分点。不过，全国300城卖地总收入超过4.17万亿，杭州、上海等七城收金破千亿。其中，杭州揽金2442.9亿，金额排名第一，而北海收金同比增加396%，涨幅排名第一。

土地流拍量创新高，平均溢价率降至13%

2018年全国土地流拍情况显著增多，溢价率大幅下降，整体住宅成交均价缩水。特别是重点城市的土地流拍现象引起了广泛关注，以往地块推出便受到争抢的上海、杭州、苏州等热点城市都遇到了无人报名导致地块流拍的现象。

中原地产研究中心统计数据显示，2018年全年，一二线城市合计住宅土地流拍高达382宗，是最近6年来最高纪录，同比上涨167%。累计数据看，2018年一二线城市流拍的住宅地块起价合计高达1683亿，刷新历史纪录，同比上涨高达220%。

土地流拍数量增加，多数城市低价和底价成交为主流。中国指数研究院的数据显示， 2018年，全国300个城市成交楼面均价为2159元/平方米，同比下滑11%。其中住宅类用地成交楼面均价为3806元/平方米，同比下滑7%。

全国300个城市土地平均溢价率13%，同比下降16个百分点。其中住宅类用地平均溢价率15%，同比下降19个百分点。自2018年5月达到高点28%后，全国300城土地平均溢价率持续走低，至12月更是降至7%，降幅高达21个百分点。

对于土地市场流拍现象加剧的原因，中国指数研究院认为，一方面是部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛，房企的利润空间被压缩；一方面是楼市限购、限贷款等调控城市范围增大，部份购房需求被抑制，销售增速放缓，房企回款压力较大；另一方面是房企融资渠道持续收紧，致使房企拿地更加谨慎。

杭州总额第一，北海涨幅第一

尽管土地流拍现象加剧，土地平均溢价率大幅降低 ，但是全国来看，卖地总收入并没有预想的那么差，反而同比微涨。

中国指数研究院的统计数据显示， 2018年，全国300城市土地出让金总额为4.1773万亿元，同比增加2%。一线城市土地出让金为5517亿元，同比下降12%；二线城市土地出让金为20520亿元，同比减少1%；三四线城市土地出让金15736亿元，同比增加15%。