西安住房租赁向规模化转变 资本和房地产巨头陆续进入

1月16日，陕西省统计局发布《陕西住房租赁市场发展现状研究》报告，调研发现目前住房市场基本以销售为主，企业自持住房进行出租的项目非常稀少，西安市已有房地产企业进入租赁市场，而其他地市企业对开展租赁业务仍处于观望状态，政府住房租赁项目主要还是以廉租和公租房保障性质为主。

西安市急需培育和发展住房租赁市场

目前西安流入人口很大，妥善的解决这些人的居住，为西安市留住人才和工作者，现有的以销售为主要模式的住房市场很难解决他们的居住需求。除西安市外的其他地区，人口流入量很少，人口相对稳定，租住需求量较小，目前还缺乏发展规模化住房租赁的条件。

从企业的调研情况来看，目前西安市房地产市场降温，不是需求减少，而是需求者处于观望状态。另外，从开展住房租赁业务的企业了解到，目前西安租房需求量也很大，要缓解供需矛盾，引导“先租后买”的住房消费理念，妥善满足这些住房需求，西安市急需尽快培育和发展住房租赁市场。

目前，西安市住房租赁行业正由以中介及个人为主的无序状态向注重品牌和产品的规模化租赁方式转变，各路资本和房地产巨头开始陆续进入住房租赁市场，目前的盈利模式主要还是租金差模式，其他模式尚处于探索阶段，租赁行业需要规模效应才能盈利，多家企业在拓展拿房，积极进入住房租赁市场，但整体的租赁运营能力低下，出资方于对收益要求较高，被迫提升租金或是加大融资力度，导致租客无法承受房租，或者对租住房屋品质控制能力减弱。西安市万科泊寓和龙湖冠寓以及西安市城市建设集团等房地产企业开始进入西安租赁市场，但现阶段尚未有真正意义的品牌巨头，机构化、规模化发展道路任重而道远，尚处于起步阶段。

企业进入住房租赁市场的积极性并不高

2017年以来，陕西省发布了加快培育和发展住房租赁市场的实施意见，建立以租购并举的住房制度，鼓励房地产、中介机构、其他企业和个人进军住房租赁市场，拓展房地产租赁业务。但实际上，陕西省整个住房租赁也还处于较为落后的阶段，机构化、规模化住房租赁尚处于萌芽状态，房地产企业从事租赁业务的热情并不高，绝大部分处于观望状态。

对我省的25家房地产企业调查，显示有2家企业有意向并正在进入住房租赁市场，1家从事公租廉租房开发项目，22家表示近期没有开展住房租赁业务的意愿，可见，企业进入住房租赁市场的积极性并不高，传统的以销售为主的住房消费观念依然是住房市场的主导思想，主要原因：一是住宅销售持续好转，价格保持坚挺，销售比出租资金回笼快、利润高。二是目前并没有明确的关于土地、财政、金融、税收等相关政策支持企业开展租赁业务。

调研时，从物业公司了解到他们所管理的小区，旧小区空置率大概在30%左右，新小区在40%左右，租住率只有10%左右，毛坯房不适合出租，装修后不愿出租，持有人盼着房价上涨，再进行产权交易。陕西省有房地产企业建设开发租赁房项目，主要有两种情况，一是政府扶持建设廉租和公租房项目，二是以长租公寓作为存量转型和去库存的载体。

报告建议，政府应当采取措施，鼓励空置房持有者积极出租，如适当减免个人所得税或者设置房屋空置税等方法。另外，鼓励房地产企业通过开展长租住房业务盘活库存，允许办公楼项目、商业用房或可改造的空置厂房等进入住房租赁市场。出台相关政策鼓励在集体用地上建设租赁房项目，进一步扩大租赁房源。

（本文来源：华商报 记者 刘百稳）