第一太平戴维斯评楼市：2019年，刚需入市最佳时机

    未来楼市前瞻

　　中国房地产市场走过鲁莽，走过彷徨，走向成熟和稳定。曾今，房地产市场与中国改革开放一同与时俱进;未来，房地产市场又将何去何从?让我们聚焦上海，透过上海评析中国楼市。

　　改革开放对上海楼市带来了哪些影响?

　　房地产税的征收对上海影响几何?

　　上海哪些区域比较具备市场潜力?

　　上海楼市未来如何走?

　　现在是置业的好时机吗?

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　　近日，第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华接受媒体专访，从购房者以及房企的角度，解读上海楼市的过去、现在与未来，并对置业者提出建议。

　　谈变革：“两大制度对房地产市场意义重大”

　　1980年是中国房地产的元年，这一年房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始了缓慢的种子发芽阶段。

　　唐华认为：“意义比较重大的两次改革主要是土地使用制度和住房制度的改革。其中，土地使用权出让市场、商品房的买卖市场，还有二手房的买卖租赁市场，以及在这些市场形成过程中衍生的产业，给房地产业带来了巨大的改变。那么，随着现在房地产市场的逐步形成，房屋不仅满足基本的居住需求，同样也是一个家庭财富的重要组成部分，成为比较稳定的投资品。”

　　此外，对于上海楼市近30年的发展，唐华认为可以大致分为几个具有重要里程碑意义的时间段。

　　1990~1991

　　萌芽阶段

　　住房作为跟民生相关的一部分逐渐进入市场。这个阶段比较重要的是1990年，上海建立了住房公积金制度，这是具有标志性意义的政策。

　　1998-2003

　　起步阶段

　　这个时期上海主力发展的有静安、黄浦等，逐渐延伸到闸北(现并入静安)、宝山。1998年，上海出台了住房的贷款管理办法，这使得住房登上了全新的舞台，从而诞生出了一些金融工具。

　　2004~2008

　　快速发展阶段

　　整个大市场以毛坯房为主，但是，房价上升的还是比较快，也引发了全面的调控。

　　2009~2011

　　高速发展阶段

　　我们看到房价明显的提升，还有装修房在市场的占比逐渐增加。外加2009年4万亿政策的刺激，形成高速发展的市场动态，使得国家的管控更进一步。例如，2010年的国11条，后来的新国5条。

　　2016~ 2018

　　最强调整阶段

　　随着房价的井喷，史上最强调控来袭 。目前，我们还处于最强调整阶段的尾声部分。

　　谈走势：“未来房地产市场调控仍不会放松”

　　随着政府限购限贷政策实施，以及呈现波动趋势的成交量和成交价格，近期上海出现了所谓楼市冰冻期的说法。

　　9月27日，中国社科院财经战略研究院发布了最新的中国住房市场发展月度报告。 报告指出，一线城市房价稳中略升，与上年同月相比，今年8月一线城市房价同比上涨4.1%。其中，广州同比上涨18.19%，北京同比上涨0.09%，上海则同比下跌8.37%。

　　不过，唐华认为：“随着市场的变化，客户并不是单纯地只对房地产投资产生信心的不足，其实对其他行业的投资都会有保持观望的态度。当下形势下对于动用的每一笔‘大钱’，这种观望是普遍存在的。”

　　而且，唐华分析认为，在2019年，可能也会呈现出相对平稳发展的阶段特征。任何一个行业，都有机会经历火爆、平衡或者是下跌的起伏，房地产市场仍处于管控阶段，因此，不得不说总体发展与管控有着非常密切的关系。

　　有意思的是，关于最近热议的房地产税，唐华也从不同的角度给予了解读。

　　今年以来，有关房地产税要启动立法计划的事情，大家都十分关注进展。当然也产生了不少争议，有人认为房地产税来不了了，离面世还早。也有人认为，5年内提请审议只是给了一个底线，房地产税这把“剑”甚至可能在5年内的任何一个时点出台。

　　唐华则认为：“讨论房地产税什么时候来，其实意义不是很重大。以过往发布政策的惯例来看，国家总会在合适的节点将之推出。”

　　“市场已经出现了一些高性价比的租赁用地。从市场呈现的信号可以看出，未来政府可能不是单纯依靠买卖土地来获得税收，从财政角度而言，未来的发展已逐渐地从征税这一方向进行调整，一些多样的产品可能会出现，我认为这是未来调控的趋势。”

　　唐华认为，对于上海市场来讲，房地产税试行也有一段时间。即使房地产税真正出台，对上海来说，在操作层面的影响应该没有想象的那么大，但不排除对市场信心的影响。

　　谈区域：“苏河湾区域极具发展潜力”

　　除了对上海楼市发展历程的回顾以及对未来市场的展望，唐华还透露了她认为目前上海比较具备市场潜力的区域，以及对购房者的建议。

　　“将来滨江的重头戏应该是苏州河沿线这一区域。黄浦江畔令人印象深刻的是苏河湾板块，”唐华认为，它的优势在于，滨江已经形成豪宅的氛围，这为之后的商业发展打下基础，这一板块已经步入良性的成熟发展阶段。

　　她表示，未来3~5年，苏河沿线板块发展潜力较大，值得关注。明年以及后年，不少开发商会将自己产品的亮点在这个板块中集中呈现。因为，这一板块的区位优势是一个是不可磨灭的重要因素，但需要提醒的是，由于众多项目的集中问世，对产品竞争力的考验还是非常严峻的。

　　此外，唐华分别从刚需的角度以及改善型住房的角度，为购房者提供建议。

　　对于刚需购房者来说，今年年底和2019年会是一个比较好的机会。

　　对于改善型购房者来说，首先要具备购买资格，即在不影响自己本身居住情况下的购买资格，第二就是要有充裕的现金储备。二者兼备的前提下是最理想的。此外，还需将户籍和置换成本纳入考量。