5月份一二线城市土地市场成交量开始进入低谷

    2018年5月，地方城市进入土地政策发布密集期，一二线城市的土地成交量一再萎缩，三四线城市土地成交持续上行。整体来看，土地市场成交规模出现上升，土地成交的溢价率也回到高点，但受成交结构变动影响，成交楼板价跌至两年以来最低点。

　　6月9日，克而瑞地产研究院公布数据显示，5月土地市场供应小幅回升，全国330城市经营性土地供应建筑面积回升至18661万平方米，环比上涨19%，但与去年同期对比来看，供应面积下跌8%。另一方面，本月供应地块2980宗，环比上升14%，同比则下降11%。

　　综合前5月数据来看，土地市场呈现成交“大小月”的走势，4月份市场走低后，5月成交规模同环比均表现为上涨，年内1、3、5月份的成交规模相对较高，2、4月的成交则处于低位。

　　值得一提的是，从本月土地市场表现来看，整体进入“量涨价跌”的运行状态，主要原因在于一二线城市的土地成交大幅降低，基本上进入“无地可拍”的局面，土地成交频繁遇冷，底价成交的地块激增。

　　克而瑞地产研究院分析人士认为，一二线城市地块遇冷的主要原因包括：出让土地性质多为商办地块，且对自持比例要求较高，出让土地位置相对偏远等。此外厦门、成都、天津均有地块由于无人报价而流拍。三四线城市的土地成交量持续走高。

　　溢价率方面，5月份整体溢价率为37%，环比大涨14.7个百分点，溢价率在低位运行了7个月以后首次重新回到30%以上，并且达到12个月以来第二高点。

　　分城市看，一线城市在成交量极度缩小的情况下，仅有1宗地不是底价成交，平均溢价率低至1.3%，环比上月减少了5.6个百分点，创一线城市成交溢价率新低;二线城市和三四线城市溢价率分别环比上升了11.7个百分点和13.1个百分点，本月的平均成交溢价率为27.8%和42.5%，本月二线城市长沙、成都、合肥等相对地价不高的城市有较多土地出让，郊县成交的土地中不乏高溢价地块。

　　二线城市本月平均溢价率为27%，环比上月增加了10.8个百分点。分析人士指出，一方面是受少量热点地块的带动，但主要原因仍在于二线城市出让的地块更多的位于偏远郊县，挂牌价较低，这些区域由于土地价值尚未被深挖，挂牌价较低且暂无最高限价的要求。

　　整体来看，2018年5月，地方政府发布政策频率显著提高。南京、深圳等城市均在月内发布了土地供应计划，进一步加强住宅用地供应，深圳更是明确提出保障性住房不得低于年度住宅建设总量的60%。22日，厦门表态要多渠道增加租赁住房供应，并积极盘活存量房屋用于租赁。25日，大连出台土拍新规，要求扩大租赁住房配建比例最高至30%，土地溢价率最高上限设定为70%。主要方向仍在提高土地的供应量，抑制土地成本，确保土地市场平稳运行。

　　对于下半年的土地市场走势，克而瑞方面认为，热点城市将在控制地价的前提下，进一步加强住宅用地和租赁住房用地的供应，一二线城市成交量会因此回升，不过溢价率还将维持低位。对于一二线城市的优质商办地块而言，在住宅用地投资机会减少的情况下，出于企业平衡区域投资的需要，未来或许会受到更多的关注。三四线城市方面，在企业规模竞争不断激化的行业背景下，土地市场热度会继续保持，量价指标也会持续一段时间的高位，对于房企而言应当保持谨慎态度。