5月北京二手房交易量创新高 小户型交易占比明显扩大

5月，北京二手房市场延续了春节后的回温趋势，二手住宅网签量再度上涨，来到了2017年“317新政”后的单月最高。但在政策的调控下，北京的二手购房需求仍以自住为主，投机属性低，市场健康，二手房价也因此相对稳定。

交易量创14个月新高

据我爱我家市场研究院统计，2018年5月北京全市二手住宅共网签18096套，同比2017年5月上涨67.5%，环比2018年4月增长32.3%，这是2017年3月以后的首次同环比同步上涨，超过了去年4月的16.9万套，创下了14个月以来的新高。

在价格方面，5月北京二手住宅成交均价环比4月上涨了0.6%，涨幅较4月略微扩大了0.3个百分点，但绝对幅度并不大。与去年4月的最高点相比，5月北京二手住宅价格依然累计下降了17.6%。

此外，5月机构的实际交易量也在继续增长。统计显示，2018年5月通过北京我爱我家达成的二手住宅实际签单量环比4月增加29.1%，同样创下了14个月以来的新高。

我爱我家市场研究院院长胡景晖分析认为，剔除去年10月的国庆节影响及今年2月的春节影响之后，北京二手房交易量实际上在去年7月探底之后一直在保持着回温趋势，今年5月的1.8万套则来到了去年3月高点以后的新高，加上房价的止跌回升，这说明北京二手房市场已经走出低谷，来到了一年多以来的最热时刻。

胡景晖表示，1.8万套的市场交易量尚在北京二手房市场的正常交易范围之内，对于北京800万套的存量规模而言，在换手率仅有百分之二点多的情况下，北京二手房市场每月有着1.6万左右的市场容量，如果流通效率再提高一点，每月将近两万套的交易量也属正常。“因此，虽然网签量创下14个月新高，但当前北京二手房市场尚未过热，且二手房价也刚刚止跌回升，幅度并不大。”

月内单日交易量呈下滑趋势

值得注意的是，虽然5月北京二手住宅整体交易量的增长趋势明显，但月内的每日交易数据却有走低迹象。

我爱我家市场研究院统计数据显示，近一个多月的单日网签量较之前长期处在600套以下的水平有明显提高，但5月月初的单日网签量多在800套以上，5月4日甚至超过千套，此后的单日网签量有所下滑，降到了800套以下，仅最后一个工作日超过900套。这种月初网签高于月中、月底的情况与以往每月月初最低、中下旬持续增加的趋势有所出入。

其次，数据显示，5月北京我爱我家的单日签单量有下行趋势。在实际交易中，北京我爱我家每周会有一天的签单量较高，而从5月的单日签单量走势来看，四个高点明显是逐个降低的。

胡景晖表示，从单日网签量、签单量走势来看，5月北京的二手住宅交易实际上已经表现出了下行趋势。这在一定程度上说明北京二手住宅市场的回温已经走到尽头，继续升温的后劲恐怕已经不足，接下来北京二手房的交易量或许不会再有明显的增加，市场将进入触顶企稳时期。

“事实上，1.8万套上下的交易量也确实到了北京二手房市场的上限范围，如果继续增加甚至超过两万套，市场很可能会进入过热期，带来市场心态和房价的波动。此时交易量上升后劲不足，出现下滑迹象，实际上更有利于市场的健康稳定发展。”胡景晖认为。

小户型交易占比明显扩大

在户型结构上，据我爱我家市场研究院数据统计，5月北京的二手住宅交易中，一居室占23.1%，环比4月增加1.5个百分点；两居室占55.2%，环比4月减少0.1个百分点；三居及以上占21.7%，环比4月减少1.4个百分点。整体结构上仍是两居过半，一居室，三居及以上户型各占两成多点，但5月仅有一居室的交易占比在扩大，且比例达到了年内前5个月的最高值，这说明一居室在5月受到了更多购房客户的关注。

而从面积来看，5月北京交易的二手住宅中，60平米以下、60-90平米、90-140平米、140-200平米及200平米以上各占36.3%、39.8%、20.5%、3 %、0.3%，环比4月的涨跌幅度分别为2.8% 、-0.1%、-1.6%、-0.6%、-0.6%。其中60平米以下占比明显扩大，而60平米以上的各个面积段占比都在缩小。

胡景晖表示，从户型、面积的结构变化来看，5月面积小的小户型二手房交易占比有明显的提高，这与西城、海淀二手房交易占比提高存在关联，一方面，市中心区域房屋建造较早，小户型更多；另一方面，如果是因教育需求而购房，房屋的面积需求并不大，小户型反而更省钱，所以也更受购房者青睐。

“目前北京二手房市场的热度是经过一年的缓慢升温得来的，虽然是“317新政”以来的新高，但市场交易规模与北京庞大的存量规模是相符的，市场交易还处在正常范围之内，并没有出现过热。”胡景晖指出，当然，在市场升温的情况下，对市场过热是要积极预防的，市场目前已经出现了单日网签量下降、单日签单量走低的触顶企稳迹象，未来北京二手房市场仍然趋向于稳定。

胡景晖预测，在“房子是用来住的，不是炒的”这一中央精神的指导下，未来北京的楼市政策还将持续，甚至会进一步加码。“目前市场已有触顶趋势，交易量在上升中趋稳、交易价格在下跌中趋稳的局面正在显现，未来市场很可能会进入一个较为稳定的时期。”