小房企生存空间再缩减 一季度排名前五房企占一半市场

据Wind数据，133家A股上市房地产开发企业一季报实现营收和净利润分别为2838.65亿元和327.02亿元，同比分别增长16.92%和29.33%。其中，84家企业实现业绩同比增长，龙头企业领先优势继续扩大，绿地控股、万科A和保利地产一季度营业收入均超200亿元。不过，整体负债率较2017年末增加0.3个百分点达到79.04%，房企杠杆率已经处于历史高位。

行业集中度继续提升

一季度，绿地控股、万科A和保利地产营业收入均超过200亿元。其中，绿地控股2018年一季度实现营业收入747.52亿元，同比增加27.21%;万科A、保利地产紧随其后，分别以308.26亿元和201.25亿元分列第二、三位。

中新经纬客户端梳理Wind数据发现，龙头房企与身后房企的营业收入差距正逐渐拉大。2018年一季度营收前5、前10和前20房企营收总额分别占上述133家房企营收总额的50.85%、61.86%和74.74%;2017年一季度营收前5、前10和前20房企营收总额分别占上述133家房企营收总额的45.31%、56.37%和70.24%。

2018年一季度，营收前10企业表现较2017年普遍提升，其中万科A营收增速最快为65.83%。

万科A一季报显示，一季度实现营业收入308.26亿元，同比增长65.83%。房地产业务结算面积165.1万平方米，同比增长15.4%;房地产业务营业收入278.0亿元，同比增长73.5%。

据中国证券报报道，中原地产首席分析师张大伟认为，龙头房企2018年一季度销售火爆有多个原因，部分完成2017年任务的企业将部分销售结转至2018年;一线城市楼市相对平稳，但支撑市场的三、四线城市成交处于高位。此外，部分二线城市出台多项吸引人才落户政策，房地产市场有所回升。

净利润率持续改善

Wind数据显示，2018年一季度，房地产行业净利润为327.02亿元，同比增长29.33%。其中，有84家房企业绩较2017年同期增加。

同时，销售毛利润率和净利润率持续改善，分别为31.13%和11.52%。2017年房地产企业平均销售毛利润率和净利润率分别为29.70%和10.50%。

据中国证券报报道，市场人士指出，销售净利润率持续改善，主因是2015年-2016年房地产一轮牛市后，多地房价上涨明显。相对于2017年至今的房价，房企前期土地成本相对较低，尤其是2015年前所拿土地价格，相对售价来看成本优势更为明显。

数据显示，海德股份、九鼎投资、阳光股份等公司毛利润率居于前列。除去多主业经营和部分一季度存在大额非经常性损益后的公司后，深振业A净利润率位于前列。深振业A表示，业绩大幅增长主要系2018年1-3月公司合作开发项目投资收益增加所致。

此外，值得注意的是，万科A一季度净利并未随营收出现同步增长。

数据显示，2018年一季度，万科A营收和净利润分别为308.26亿元和8.95亿元，同比分别增长65.83%和28.78%。但净利润率较2017年一季度减少0.84个百分点至2.90%，日均净利较2017年减少87.06%。

万科A一季报显示，由于一季度份联营、合营公司的项目结算较少，且其中个别项目根据当前市场情况计提了减值，体现为投资亏损;同时，由于融资规模上升，一季度利息支出及财务费用同比有较大幅度增加，报告期内本集团权益净利润增幅低于营业收入增幅。

万科表示，一季度实现销售面积1048.2万平方米，同比增长6.1%;合同销售金额1542.6亿元，同比增长2.7%。截至一季度末，万科尚有3563.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额增至4944.9亿元，较2017年底分别增长20.3%和19.3%。

存货攀升超两成至4.67万亿元

中新经纬客户端梳理Wind数据发现，截止一季度，133家上市房企存货总计接近4.67万亿元，同比增长24.94%，较2017年年底增长5.24%。

其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福等11家房企存货超过1000亿元，这11家房企存货总量接近2.82万亿元，占比达到60.43%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》采访时表示，近年来房企扩张意愿强烈，大房企拿地储备较高，并购项目量大。

此外，严跃进认为，房企集中度进一步提升，大型房企掌握资源更多，土地谈判能力更强。更重要的是，2018年多城调控加码，市场降温效应会带来存货难以转化为现金的问题，预计房企沉淀资金规模将进一步加大。

超四分之一房企资产负债率超80%

Wind数据显示，上述133家房企一季度资产负债率不断上行，已经达到了2005年以来的最高点。截至一季度末，房企上市公司整体负债达到6.75万亿元，负债率升至79.04%，较2017年末增加0.3个百分点。

其中，有63家企业资产负债率超过70%，企业占比近半;有34家资产负债率超过80%，企业占比超过25%。

据证券日报报道，易居研究院智库中心研究总监严跃表示，2015年以来，鉴于公司债成本较低，房企大规模发行公司债，这些债务还未进入集中还款期。另外，近两年，有些房企采用ABS和永续债融资，这些债务并未计入负债中。鉴于以上原因，在2018年房地产市场下行周期中，要警惕偿债压力。

在2017年年末多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下，2018年，面对资金链压力，房企纷纷拓宽融资渠道，多家房企寻求海外融资渠道。

东方证券指出，2018年一季度A股上市房企销售回款总额为5222.2亿元，同比增长14.5%，增速同比下滑13.0个百分点，回款放缓的趋势依然在延续。销售回款是房企资金流周转的重要渠道，回款放缓将给公司现金流带来较大压力，未来房企的土地扩张将受到限制。

截至4月20日，2018年房企海外发债的规模仍然呈现放量趋势。天风证券研报显示，按存量规模计算，截至4年20日，房地产行业在境外发债的存续规模约7934亿元，处于所有行业中的第二名，其中2018年共发行1626.66亿元。

来源：中国新闻网