金喆：长租公寓远没有到红海竞争阶段 运营是关键

    长租公寓是过去一年最火热的产业风口之一。

　　2015年1月，中国住房和城乡建设部发文首次提出租购并举，2017年7月住建部联合国家发改委、财政部等九部委要求加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。2017年10月，租购并举写入十九大报告，相继出台的文件都表明住房租赁市场将会是未来解决房地产供需问题的重要手段。

　　也正是在政策的东风下，长租公寓行业快速发展，同时也带动了地产系、酒店系、中介系以及创业公司等纷纷入场。而作为该行业经营时间最长的长租公寓品牌，魔方公寓目前已布局北京、上海等20余个城市，为6万余名住户提供租住生活服务。

　　4月10日，在魔方公寓总部，魔方生活服务集团副总裁金喆接受澎湃新闻（www.thepaper.cn）的专访，金喆提到“魔方自2009年布局长租公寓以来，规模已居行业首位。同时，魔方正在进行下一轮融资，规模将创集中式公寓新高。未来魔方会不断创新推进这一行业的发展。”

　　运营是关键

　　魔方生活服务集团是中国公共租赁业市场规模领先的“连锁长租公寓”运营商。

　　目前，魔方旗下已经形成了魔方公寓、魔尔公寓、9号楼公寓、V客青年公寓等系列公司子品牌，切入租赁领域的各个细分市场，为城市白领、精英、企业员工等各类人群提供多种租住解决方案。

　　金喆介绍，多品牌战略解决更多人群的租住问题。其中魔方公寓，为都市年轻白领提供长期独立居住的解决方案，客群年龄在22 ~ 35岁；魔尔公寓（中高端公寓）则为都市新贵提供自由舒适文艺的新精英生活，客群是新精英人群；另外还有9号楼（B2B企业公寓），定位是为企业提供住宿综合解决方案。

　　在金喆看来，对于一个企业来说，运营是关键。魔方作为租住行业领先的运营商，主要有三大运营优势：一是收益，拥有精细化&智能化收益管理；二是流程，包括服务SOP（标准操作程序）+质检标准+维护体系以及全面自动化管理门店标准执行；三是人才，魔方对内&对外树立长租公寓人才培养标杆。

　　举例来说，魔方公寓应用酒店式的管理模式，将人脸识别与身份证信息捆绑录入，严控公寓内有序环境。同时配备专职管家在公共区域及设备定期清洁保养。

　　金喆指出，通过9年时间的运营，魔方积累了很多方面的经验，并且深入到整个公寓运营的每个环节中，从拿房、营建、出房、运营这一系列环节，每个环节魔方都在推陈出新。“可以自豪的说，魔方的运营能力在行业内最为领先。”

　　据了解，魔方收益一方面是租金的差价，另一方是增值服务收益，增值收益包括对租客提供住宿以外的需求的满足所产生的收益，包括：信息平台中的广告价值、垂直生活服务收入、平台流量收入场地租赁收入等。

　　金喆介绍，在魔方的营业额中，长租公寓的收入占比达85%~90%，其利润率在20%左右。不过魔方也在探寻其他增值服务。

　　金喆表示，“通过构建以公寓为核心+生活业态（办公、交友、健身、餐饮、出行、社交等等），打造公寓产业生态圈，通过‘聚焦租住本质’的产品及系列增值服务业务，不断创造并引领行业新型商业模式。”

　　在他看来，“奶油蛋糕，奶油固然漂亮，但没有蛋糕做支撑，奶油还是会塌。魔方更多的将精力专注在主营业务上，未来魔方将继续做长租公寓领头羊，推动行业更好发展。”

　　布局全国，深耕上海

　　2013年，已然成熟的魔方将主战场搬至上海，并在同年进军广州，随后又覆盖深圳、北京等一线城市，开始向全国一二线重点城市布局。

　　5年时间，魔方在上海已开设4000套房源。

　　在金喆看来，上海的流动人口规模大且人才素质高，同时政府在住房租赁政策上也给予了企业很大的发展空间。

　　2017年9月，上海出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，明确加快培育和发展住房租赁市场。到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

　　金喆在接受采访时称，“上海是一个海纳百川的城市，上海的整个流动人口占比超40%，而上海的房地产行业占GDP 的比重非常合理，这也使得上海的产业发展多样性可以留住人才。而这部分人群必然有居住的需求，包括前段时间上海做了人口结构的调整，这对魔方来说都是较为有利的条件。这也更加坚定了未来我们在上海发展的思路。因此，在核心城市之上，上海已被我们定位为关键城市。”