第一太平戴维斯：你所持有的是“泡沫”还是“砖头”？

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　　并非所有债务都与房地产泡沫和

　　经济危机有关。

　　自20世纪90年代初以来，日本的整体债务水平较高，但房地产价格处于缓慢紧缩走势。美国政府债务与GDP的比率较高并且仍在不断上升，但在巴塞尔协议IV等国际银行业监管规定收紧抵押贷款之后，家庭债务的增长得到了抑制。

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　　贷款监管对房地产产生了重大影响。

　　监管意味着相比其他周期的复苏阶段，流入新项目、开发和投资的现金减少。全球交易量也相应有所萎缩。

　　尽管这将降低房地产供过于求的风险，但同时导致资金与资产绑定，无法用来推动新的开发。因此，房地产租金可能会因为经济增长和生产力的制约而无力上涨，但另一方面由于供应受限，租金也几乎没有下调空间。

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　　巴塞尔协议IV是否“亡羊补牢”之举?

　　许多发达经济体的担保贷款仍然很低，资产价值远超贷款水平。只有美国的住宅房地产价值不到家庭负债水平的三倍(见下表)。而中国住宅市场拥有超过家庭负债总额八倍的资产作为担保。

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　　贷款和房地产的未来格局

　　可能会有别于以往。

　　贷款和资产持有环境已经出现两极分化。发达经济体的老年一代持有大量的房地产股权。而相同国家的年轻一代以及新兴经济体的人口尚未积累房地产资本，无担保债务也在增长。这种全球性现象或产生远甚于传统银行债务和以往房地产周期的深远影响。

　　无担保信贷紧缩的影响可能与典型的银行业危机一样激烈，尤其是在导致消费者信心下降、消费者支出停滞的情况下。此时，银行业收回抵押、强制拍卖资产的可能性很小，不会导致价格下跌。但另一方面，投资活动缺乏或租金鲜有上涨，又导致资产价格上涨乏力。在这些情况下，房地产市场没有崩溃，而是停滞发展。