1月北京二手房交易量上升2.8% 房价再跌2%

进入2018年，北京二手房市场自2017年下半年以来的量增价跌走势还在继续，市场整体仍在低温之中保持稳定。

二手房网签量维持万余套 房价持续回落

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2018年1月，北京全市二手住宅共网签10527套，同比2017年1月下滑18.1%，环比2017年12月小幅增加2.8%。整体来看，自2017年7月以来，北京二手住宅网签量基本上是在逐月增加，仅有10月因长假因素而有所下降，目前则稳定在了1万余套。

房掌柜看到，价格上，北京二手住宅成交均价环比2017年12月下降了2.0%，降幅依旧维持在3%以内，幅度并不大。不过，从2017年5月以来，北京二手住宅价格一直在下跌，迄今已经连跌8个月。

市场的实际交易量同样在继续上升，北京区域通过我爱我家达成的二手住宅实际签单量虽然同比2017年1月下降12.9%，但是环比2017年12月增加13.9%，其下半年（除10月外）逐月上升的整体趋势与网签量一致。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，早在去年下半年开始，我们就预测北京二手住宅月网签量将逐步回升至万套以上，12月、1月稳定在万余套的网签量则证实了这一点。

从政策角度而言，2017年“317新政”及后续政策的严厉程度是前所未有的，之后北京楼市交易量的下跌，房价回落证明了北京楼市调控取得了非常好的效果。去年下半年以来，北京二手房交易量的触底回升，并非调控效力的减弱，而是在强有力调控下，随着市场回归平稳，房价回落之后，自住购房需求的理性回归。政策虽然严厉，但政策预期的相对稳定，也支撑了自住购房需求平稳释放。

房价方面，购房人群受首付比例增加影响，购房心态更加理性，着急抢购心态不再，与此同时，房价持续小幅回落的心理预期，也使得大部分业主调低了心理价位，议价空间也在增大，与去年3月份时的房价相比，目前的北京二手房价跌幅已达12%左右，基本回到了2016年四季度水平。

由于房价持续回落，北京二手房市场目前的需求是在逐步回升的，这其中主要是首次置业和改善升级的刚性需求，投资投机需求则在政策的打击下基本销声匿迹。政策的稳定，刚需人群也逐步结束观望，重新入市，市场整体正在理性、小幅回温，1月北京我爱我家签单量的增加就说明了这一点。但市场的整体热度依然不高，房价下跌预期较强，购房者占据交易主动权，议价意愿更强，相应的业主端则报价更理性，甚至愿意主动降价，所以稳中有降仍是未来北京二手房价的大趋势。

非京籍购房者降回六成以下

统计显示，1月北京的二手住宅交易中，客户为北京本地户籍的占40.1%，环比12月增加4.5个百分点，客户为非京籍的占59.9%。2017年前3个月，非京籍客户占比都在6成以上，更严厉的限购出台之后，非京籍客户占一度下滑到5成，直到2017年最后两个月，非京籍客户占比才重新回到6成左右。

胡景晖表示，资源聚集的北京，每年都吸引了大量高新技术人才和大量普通求职务工人员进入北京，非京籍购房需求一直在北京二手房交易中占据十分重要的位置。北京提升限购条件，要求连续60个月缴纳社保，并提高限贷门槛之后，在京工作年限较短的非京籍人士尤其是炒房客基本被堵在了大门之外，其占比也一度下滑较多。不过，市场低位企稳以后，重新入市的刚需、刚改人群同样是非京籍客户居多，他们的入市又让非京籍客户交易占比重新扩大，并在波动中回到了六成左右。

可以看到，整体上2018年1月北京二手房市场延续了2017年底的走势，交易量上稳中有升，交易价格稳中有降，二者反向而行，市场政策保持稳定，市场热度不高。

虽然北京二手房市场仍在低位运行，但其中的投资投机基本消失，市场需求以首次置业和换房升级的刚需人群为主，他们其中大部分祖籍外地，购房多以60-90平米的两居室为先，购房心态上也比较理性，交易节奏缓慢，市场也因此更加健康稳定，杠杆风险大幅降低。

随着春节的到来，2月北京的二手房市场将进入一段沉寂期，交易量下降，3月的政策走向则将决定2018年的整体市场走势。不过，在中央“房子是用来住的，不是炒的”精神的指导下，未来北京的楼市政策基本会维持稳定，二手房交易量也有望企稳，月网签大概率会保持在10000套到15000套之间。