当代置业张鹏：看场景创新如何变革地产新时代？

张鹏先生2001年加入当代置业，担任集团执行董事兼总裁，拥有独特视角与眼界、深谙房地产项目管理，创造性提出"创变生态体"到“引力加速体”的理念，目前正在大力推动当代置业创变生态体的落地生根，逐渐在房地产全价值链上孵化了51VR、第一人居、倍格创业等四十余家创业公司，形成当代置业全价值产业链生态体系。

在当代置业践行 “绿色科技+舒适节能+数字互联”的生命周期生活家园模式下，张鹏知道，要想解决传统建筑的根本问题，需要变革。尤其是在建造绿色建筑、健康建筑的精细化运营时，在面临人口老龄化带来的巨大市场时，我们需要向存量资产找升级、找机遇。

2018年已经到来，对于新一年的房地产市场我们可以确定的是，中国房地产金融化还不充分；科技手段如智能化施工器具、产业化等，包括VR、AI等都会在房地产建设领域充分应用起来。张鹏说，后天的房地产市场一定是场景化的、绿色化的、数字化的、以及无界化的，开发商们要做的就是去为客户提供越来越细分的、极致的、舒适的运营服务，“房地产业与新科技是密不可分的，新科技也不断创造出客户的新需求”。

对此，张鹏提出了四条新出路：一、既有建筑和新增建筑绿色化；二、物业管理全面绿色化；三、从单体绿色建筑到绿色住区（这点可参考当代置业与全联房地产商会共同主编的《住宅全装修评价标准》；四、房地产新技术的应用，如手机终端、移动终端等仍有待开发。这一点叫做“原绿加速”，还需不断升级。

具体如何实施？

深化消费升级的多渠道保障。从节能的绿色家居，走到健康家居、健康场景的升级。这也是当代的“第一人居”能拿到新三板同意挂牌函的根本原因。

这里要提到新三板的重要性。当代所有挂出来的新三板公司都有来自中金、鼎晖、信达、华融、长江以及东北证券等中国顶级的投资机构投资，第一物业挂到新三板上6个月，体育公司挂牌一个月都能拿到联合投资，这是房地产项目走向资本市场的重要理由。

如今的创业主体越来越多，当代的联合办公也都在社区里做，单店盈利是当代的硬性要求，也是对创始人的要求。但要提出的是，单引来A轮、B轮融资冲规模，用估值确定业绩是不长久的，甚至可能会有适得其反的效果。

在一个社区里一定要有共享经济，同时也不能急功近利。要把社区里的长租公寓做出一个模型，因为其“重”，如果收支不持平的话，如何做到净利润？因为会付出巨大的租赁成本、人力成本，当代不在社区之外去做收购。

现在做的特色教育、幼儿教育也是效益不错的领域。那么从0-6岁年龄段，把每一个社区都做一个幼儿园，再把教育产业置入挂牌的“第一体育”，也能把估值提升好几倍。这样做的理由是，幼儿园不能直接上市，用体育公司对其进行收购，估值就上升了。

我们都知道，51VR从众筹平台发展到如今已经拓展了汽车、教育、游戏等领域，也能达到收支持平，略有盈利。12月5日，51VR已经升级为51World，获得B轮融资2.1亿人民币，这对我们来说也是一个新的发展战略。用一句话总结，对美好生活的追求，即是我们对未来房地产开发科技化的追求。

在资本方面，当代已经和著名基金公司喜神资产成立了私募股权基金，实缴40亿，管理规模120亿，主要投资绿色科技地产项目，以及房地产上下游创新企业。在未来会加大份额，把投资绿色建筑的部分从80%降到60%，另外40%去投资房地产价值链的上下游创业公司。包括社区金融、摩玛金服，给客户提供金融场景、理财场景。仅仅做当代社区内的客户，目前也能产生每年3亿左右的现金流。

对于所孵化的项目来说，必须让自己具有吸附资本的能力。在这一方面，除了创始人自己投资、大股东愿意让出较大股权之外，当代还招来了中企、鼎晖、深创投等。

对此，张鹏还提出了两个全生命周期概念：第一个全生命周期即建筑的全生命周期——硬件。从设计开始直到交付70年都得管，所以我们必须要做健康建筑，为其研发做体系、做标准。第二个是软性服务的全生命周期，从小孩到老人的服务，开发商能不能做？对于这个概念，我们不能叫转型，应该叫升级。

从2016年开始，很多地产商开始做小镇，对比之下社区的局限性较大，因为容量有限，有的地方才10万平左右，无法做公寓、酒店、餐厅等。所以当代和政府谈了三个小镇，沟通之后认为小镇产业是滋养出来的，需要12-15年，只有这样的周期才能实现绿色建筑、绿色社区、绿色生活方式，才能将绿色科技、绿色空间、绿色金融、绿色教育承载到一个小镇上去。

在张鹏看来，绿色科技是一个积累的过程，不是单一因素所决定的，而是一套系统。当企业把一门技术变成一个体系并且互相连接的时候，这就能成为企业的核心竞争力。未来的房地产一定是绿色的、生态的、低碳的，当代也会不断地迭代自己的科技住宅。今后，地产商将不再只是地产商，也是服务商，是消费场景的提供商。而当代已经构建了一个全场景的、全生命周期的生活服务消费的生活产业家园、生活家园。

在今后的房地产市场，所有的数据将会被集中到一个大平台上，包括每一个人的消费轨迹、生活轨迹，如何运用这些数据将是我们应该思考的重要问题。