同策张宏伟：突破楼市限购从“人才”开始！

虽然调控政策尤其是限购口径仍然是坚定、不放松，但是从今年5月份起，限购政策已经从“人才引入”的切口开始变相松动：

今年5月，济南出台规定，本科生连续缴社保半年，可享有本地常住户口居民同等购房政策。6月，武汉出台政策，规定大学生毕业3年内凭毕业证和就业证即可落户。随后政策加码，官方表示，“大学生可以低于市场价20%的价格买房”。7月，成都出台规定，外地大学本科及以上学历的青年人才，凭毕业证即可申请落户成都。人才公寓申请人租满5年后，可按照5年前入住时的市场价格购买。8月，长沙发布《人才购房及购房补贴实施办法(试行)》，直接规定在长沙工作、具有专科以上学历或技师及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍、个税和社保存缴的限制。

进入12月，南京继放宽“硕士买房无需社保证明”之后，再度出台人才政策，规定应届本科及以上毕业生，在南京市就业创业即可落户，而落户即意味着购房资格。12月，郑州出台政策：不论年龄和毕业年限，只要符合本科以上学历、副高级以上职称、高级技师以上职业技术资格三个条件中的任意一个，不用审核社保或个税，即可按规定购买住房。

除此之外，还有昆山、上海临港等城市或区域出台从“人才引入”的切口开始变相松动限购。

同策研究院首席分析师张宏伟认为，今年以来，包括武汉、长沙、成都、西安、济南、南京、杭州、郑州、青岛、厦门、天津、重庆等新一线城市、二线城市，都加入了“人才争夺战”。“人才争夺战”涉及租房政策、户籍政策、购房政策等等，背后反映出各大城市对于人口尤其是人才的争夺，留住人口尤其是人才城市才具有竞争力，这是政策最重要的意义。

但是，以“人才争夺战”为名突破限购还有另外一个隐情。那就是伴随着楼市调控的深入，各地方政府的土地财政的压力越来越大。从土地财政依赖度的角度来说，去年10月调控以来部分一二线城市土地出让收入的减少直接诱发地方政府的阶段性土地财政收紧，而地方土地财政压力则成为诱发松绑楼市“限购令”的主要原因。从经验来看，土地财政依赖度越大的城市，其首先放松限购政策的可能性就越大。从“人才争夺战”所涉及的一些城市来看，大部分出台以“人才引入”的切口变相松动限购的城市均有一定的财政压力。

那么，一部分城市以“人才引入”为切口变相松动限购是否意味着楼市限购取消的大限已到？是否意味着楼市调控政策开始出现“趋势性”的风向标意义的变化？

答案是否认的。关于楼市调控政策及核心一二线城市商品住宅调控政策及趋势，同策研究院首席分析师张宏伟认为，2018年（大约10-11月）“十九届三中全会”会是本轮楼市调控政策和市场趋势的转折点和风向标！明年10-11月“十九届三中全会”之后楼市调控政策才具备实质性松动的条件。就限购政策而言，才具备“明紧暗松”甚至（非一线城市达到）取消的条件。具体有以下三点理由：

一是，“十九大”党的换届已经完成，但是，政府换届没有完成，政府应该是明年3月份“两会”期间完成换届，笔者认为，政府换届没有完成楼市调控政策是不可能松动的，即使完成换届，也不可能马上立即松动。比较合理的时间点是政府换届完成3-6个月后，从时间来看也就是2018年三季度以后的事情了，差不多也就是“十九届三中全会”前后的时间点。从关键会议角度考虑，“十九届三中全会”没有召开完，原则上包括限购政策在内的楼市调控也不会实质性松动，“十九届三中全会”召开完，才具备实质性松动的时机。

二是，楼市没有进入实质性的调整期，楼市调控政策是不可能松动的，笔者判断，全国核心一二线城市楼市在2018年上半年进入实质性调整期，调整期过后势必会有“救市”政策出台；从时间的角度来看，新一届党的“十九届三中全会”预计明年10-11月召开，之前楼市仍然处于下行的调整过程中，调控政策不可能松动，“十九届三中全会”之后，有可能会出台刺激政策，通过楼市的增长为“十三五”新一轮经济增长铺路。此时，限购政策才具备实质性松动的机会和条件，非一线城市有可能限购政策执行上“明紧暗松”，甚至取消限购。

三是，历次党的“三中全会”往往是一个历史时期的关键点，“十九届三中全会”类似“十八届三中全”等历届三中全会，往往会有重大的经济、政治改革措施落地执行。从“十九大”阶段的“十九大”经济走势来看，经济面临结构性调整与下滑的压力，笔者可以预计，“十九届三中全会”必然会释放大量“刺激”经济增长的政策。之后，经济增长拉动房地产市场趋势上行。