冯仑： 中国楼市好事不会重来 不要过于乐观

2017 年眼看就快过去了，大家似乎也把心情调到了明年，就开始关注 2018 会怎么样。一位朋友说，「今年调控这么狠，明年是不是应该回暖了呢？」

我可以非常肯定地告诉大家，「好事不会重来，不要过于乐观」。

种种迹象表明，2018 年全国楼市政策不会一下子放开。很多蛛丝马迹可以分析出来，明年的基调基本上是由紧变稳，能稳到什么程度呢？适不适合买房、卖房，或者换房？趋势怎么样？

我认为要了解这些情况，首先要看一下 2017 年到底有多「紧」，就知道 2018 年为什么不会「松」。今年 3、4 月份与十一前后为两个时间节点，各地新增了限贷限购等限售政策对新开盘楼盘都「限价」，土地又增加了一个拍卖的「熔断」。

限房价、竞地价、熔断后、竞自持这些新的对土地供应和房价进行了限制。各地政策也出了很多，而且调控面很广，虽然看起来不是一刀切，但实际上类似于被切了一刀，导致以前抬高的一二线城市量价齐跌，三四线城市受到一二线楼市调控政策溢出效应的影响，以及棚改、货币化的影响量价齐升，这是一个非常明显的特征。

第二点，关于 2018 年我认为没有必要再紧，但最好的状态就是在现有的状态下稳住，所谓该降的降，该去库存的去库存，该涨的涨，然后调控慢慢蔓延到三四线城市，防止三四线城市再现因楼市过热产生的新一轮库存。

这些到位的调控是2017年房地产没有继续恶化的原因，有用的政策不会随便就取消，「一松」就又要涨，很容易陷入一个循环，大家一定不愿意看到这样的情况发生。政策目标的实现会使整个市场慢慢稳下来。

第三点，我们可以看到中央在主要领导和十九大报告及后续的政策都有一个明显的转向，就是「房子是用来住的，不是用来炒的」。

这个转向确定了未来新推的住宅有相当多的一部分是用来出租的，意味着将来的「稳」是靠租售并举来实现的，也就是说政府在适当保持土地供应增量的时候，同时也会出台更多跟「共有产权房」、「长租公寓」以及「普通租赁房」相关的政策，包括产权政策、过户政策、金融政策，甚至是租售同权、小孩上学等等这些政策也都会随之发生变化，而这些变化都会使房子供应稳下来。

此外，市场的预期慢慢由单一买卖变成了租售，这是一个长期预期，也就是说无论是买的人还是租的人都建立了比较长的预期，这种稳定又相对长的预期会使市场也稳定下来。

最后，我认为这样一种「稳」的政策实际上给大家带来了一些机会，比如说「旧城改造」、「棚户区改造」。2018 年对开发商和地产商来说，也是一些小小的不错的机会。