巨头争相布局 长租公寓市场迎“最好时代”

2017 年下半年，住房租赁市场迎来了“爆发式”发展：中央九部委联合发文并选取12个城市开展住房租赁市场试点；广州、武汉、杭州等地密集出台住宅租赁市场建设指导政策；同时，北上广深等地先后推出多宗只租不售的租赁住宅用地，标志着房地产市场迈向“租购并举”时代。近日，戴德梁行发布的《长租公寓市场发展研究》报告指出，作为住房租赁市场的重要组成部分，长租公寓市场将迎来“最好的时代”。

市场现状：主体多元化、市场规模不断扩大、龙头企业加速成长

面对长租公寓市场的巨大蓝海，开发商、经纪公司等房地产上下游企业纷纷成立长租公寓品牌；具备丰富经验的酒店集团也积极布局；结合了资本和互联网优势的独立公寓品牌亦异军突起。据统计，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计已达300多家，管理房间数量超过200万间。而市场内的龙头企业也已初具规模，行业排名前十位的企业管理的房屋间数都已过万。

按照空间分布情况，长租公寓可分为集中式和分散式

戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端表示，在居住矛盾突出、传统租房市场痛点多、房地产市场逐渐从增量时代进入存量时代的背景下，长租公寓市场正在经历参与主体多元化、市场规模不断扩大、龙头企业加速成长的发展现状。虽然我国长租公寓市场尚处于前期投入期，但经过多年探索，不少企业已逐渐找到了适合自己的经营模式，如新派公寓的基金持有模式、YOU+公寓的资产托管模式、城家公寓的降本增效模式等，虽然这些模式还面临一些问题，但相信在政策强力引导和各方的积极参与下，长租公寓市场将逐渐在不远的未来迎来质的升级。

戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管及高级董事胡峰表示长租公寓的财务衡量指标主要有三个：EBITDA（ 税息折旧及摊销前利润）、EBIT（息税前利润）和BREAKEVEN（盈亏平衡点）。“在这样的衡量指标中，现金流就是核心，靠现金流增加用户规模，靠规模效应摊薄固定成本，最终实现长期盈利。”

未来发展趋势：政府引导、企业参与、金融支持，供需两端发力共筑新格局

总体来看，长租公寓市场仍处于前期投入期，但2017年已然成为住房租赁市场元年。根据戴德梁行《长租公寓市场发展研究》报告，未来长租公寓市场将有望在政府、企业等多方参与的共同努力下走向合理健康的发展之路。

在政府层面，建立明确的市场规范是住房租赁市场发展的第一步。预计在未来，全国和地方性的住房租赁法律法规、监管服务平台的陆续颁布和投入使用将为租赁市场的建设奠定基础。在土地供给上，预计将会有更多的租赁住宅用地被推出、更多的存量房屋被盘活，专门的租赁用地的价格体系有望形成。同时在需求端，也需协调各方，剥离附加在房产上的特殊价值，进而推动真正意义上的租购同权的实现。而随着租赁市场的快速发展，相信包括租赁住房Reits在内的金融创新将大大助力租赁市场；但相应的，也应重视防范资本盲目追捧可能引发的金融风险。