旭辉董事长林中：房地产未来20年的不同玩法

旭辉董事长林中先生是业界公认的一位周期研判高手。事实上，这几年来旭辉规模的高速增长，与其踏准了房地产市场的短周期不无关系。

11月16日，林中出现在易居沃顿的讲台上，为我们奉上了一场名为“新时代、新趋势、新挑战”的思想盛宴。

在演讲中，林中主要讲了两大方面的内容：一是房地产真的真的“变天”了，不要活在过去的经验中；二是他根据旭辉自身的经验，分享了房企千亿路上各阶段的主要矛盾与突破点。

因为是内部授课，讲的都是真心话，特别难得，在取得易居沃顿的授权后，与关注地产邦的诸位朋友分享一部分听课笔记。（为了方便阅读，以下我用第一人称来转述。）

这届大会提出，我国的主要矛盾，由“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”，转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾“，这个新的矛盾，决定了未来政府在经济民生施政中的一个根本的出发点。政策和资金对房地产的影响很大，如果不去了解政府对行业中长期政策的变化，我们是很难预测房地产业未来的发展方向的。

我理解的长效机制，就是对既往一些重要制度，甚至基本制度的改变，包括户籍制度、土地制度和财税制度等。很多人问我房产税能否抑制房价，我认为短期不会有明显效果，特别是在房价上升周期，因为税率不可能太高。抑制房地产的投资属性，在一个较长的时间内，房产税才会发挥作用。

预计未来五到十五年，“房住不炒、脱虚入实”的大政方针不会改变，行政调控与宏观调控混搭进行。这给房地产行业带来了哪些变化呢？我认为最大的变化是：房地产业进入了一个新一轮的长周期。这是我们所有房地产从业者要关注的，未来20年跟过去20年不一样了。

两个长周期交替时，不容易看出下一个长周期的特点和规律，往往在这个时候，有巨大的风险，也有巨大的机会，你可能会付出巨大的学费，甚至把自己玩没了，但把握好了，也有可能异军突起。去年很多人问我能否买地，我说现在买地风险巨大，因为之前你觉得捂个两三年，周期就又回升了，但这一轮的周期可能不是过去的两到三年，而是五到七年，你捂得起吗？去年All in，非常危险。今年我们也确实看到有中小企业因为拿高价地陷入困境，想转让都转让不了。