李宇嘉:房地产开发投资为何仍表现出较强“韧性”

近期，国家统计局发布了今年前三季度房地产宏观数据。前三季度，全国房地产开发投资同比名义增长8.1%，增速较前8个月提高0.2个百分点。

另一方面，今年前三季度，商品房销售面积同比增长10.3%，增速比1~8月份回落2.4个百分点。实际上，从去年10月份以来，各地房地产调控新政不断推进，房屋按揭利率连续9个月上行，三四线城市“去库存”政策明显见效，全国商品房待售面积同比下降12.2%，并创历史新低。从趋势看，今年以来，商品房销售面积同比增速大体按照一个月下滑2个百分点的走势收窄。今年前三季度的商品房销售增速，不到去年1~4月份本轮回升周期最高增速（36.5%）的1/3，不到今年年初水平（25.1%）的一半。

从历史经验看，商品房销售一般领先房地产开发投资2~3个季度。去年四季度以来，商品房销量增速持续下滑，“限售”扩展到近50个主要城市，高房价城市预售证管制严格。另外，热点城市新增土地出让，配建或自持租赁住房，甚至完全用于租赁住房已“常态化”。

虽然有如上限制商品房销售（进而限制投资）的因素，但今年开发投资一直维持在8%~9%的水平。统计局数据显示，今年前三季度，全国房地产开发投资同比名义增长8.1%，增速较前8个月提高0.2个百分点。其中，住宅投资增至两位数（10.4%），增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的68.3%。

房地产开发投资为何表现出较强“韧性”？一方面，开发商“补库存”正在进行。目前，由于待售面积降到历史低点，不仅热点城市开启“补库存”，广大三四线城市土地市场也在回升。今年1~9月份，全国开发企业土地购置面积同比增长12.2%，增速比1~8月份提高2.1个百分点。重点城市是土地购置回升的主力，9月份，100个大中城市住宅类用地成交面积为1968万平方米，接近全国土地购置面积的80%。近年来，一直呈“减量供地”的一线城市，今年前三季度土地成交面积同比增长43%。三四线城市土地市场也在回升，中指院统计，前三季度，300个城市中，三四线城市供地占比首次突破60%（61%），比2015和2016年上升了4个百分点。

笔者认为，房地产开发投资之所以表现出超强“韧性”，更大程度在于，“宽口径”的房地产开发投资快速增长。近年来，新型城镇化深入推进，道路、通信大规模铺设，并启动“村村通”工程，大城市与中小城市，与县乡镇（村）之间互联互通、畅通无阻。同时，县域及以下基层区域基础设施、公共服务设施大规模“补欠账”；农村集体土地入市、农业产业化和规模化带来要素和制度红利；“新农合”（新型农村合作医疗）和“新农保”（新型农村社会养老保险）“全覆盖”，让社会保障走向基层。由此，无论视界、交通，还是生产生活方式，城乡差距缩小、藩篱打破。

由此，“离乡不离土”、“人走地不走”（政策完全保障进城农民原有的土地权利）、“进退有保障”的就近“进城模式”，在全国600多个三四线城市上演。即便三四线城市房地产库存降至低点，但商品房市场供需仍旧保持旺盛态势。同时，有形（道路、物流）的和无形（“互联网+”、通信“村村通”）的基础设施在基层大范围建设，不仅缩小城乡差距，也激励要素市场化、利用同权化，激活了基层分享城市化和工业化红利的诉求。由此，县域房地产、小城镇建设、集体建设用地入市、农村危房改造等快速起步，带来基层房地产开发投资从无到有、从小到大。

目前，随着库存降低，三四线城市商品房销售增速回落，但依旧在高位。未来，就近入城人群继续增长，将助推三四线楼市开发投资保持增长。

据笔者调研，县域及乡镇（村）就近入城的人群有三类：子女在城市打工并“扎根”的，父母或进城养老、或进城带小孩；新生代农民工、子女年幼或未在城市“扎根”的，往往举家进城，或父母进城“边打工、边陪读”，或帮助子女购买住房（进城购房是农村结婚“新三大件”）；农业产业化发展缩短农忙（三个月左右）时间，“农闲进城、农忙回乡”常态化。目前，这三种类型的就近入城，正在各地如火如荼地上演。

这就是三四线城市商品房市场和土地市场保持高位的原因。值得注意的是，除此以外，“宽口径”的房地产开发正在崛起。首先，2016年7月，住建部等三部委联合发文，提出到2020年，培育1000个各具特色、富有活力的特色小镇，引领带动全国小城镇建设。自此，小城镇建设在全国各地展开。在我国，越到基层，基础设施越短缺、城乡感官面貌差距越大。近年来，各县域开启“乡改镇”，给基层带来规划和财权上的利好。以前，镇级中心的住房全部为平房、且分散居住的旧村屋，近年来启动改造为集中建设和居住，有下水管道、垃圾清理和门前道路硬化的房屋。

其次，过去镇级中心房屋绝大多数为住房，非住宅几乎为零。近年来，农业产业化、规模化，经济作物和动物大规模种植和养殖，推动乡镇级农林牧渔产品初加工和流通中心的建设，也带动镇上酒店、餐饮、物流仓储等非住宅地产的繁荣；再次，进城人口增加，从基层管理、农业生产和节约土地的角度，加上生产生活向城市靠拢（如农资、生活物资全面商品化），客观上需要人口集中居住。近期，村村合并、村内道路硬化，集中建设临近柏油马路的新村，在内地乡镇村正如火如荼地进行，带动乡村土木工程、房地产及下游建材、水暖、家电、家纺等需求急剧膨胀。村村合并，人口居住更集中，村内零售商业、农资供给和储存等非住宅投资也开始起步。

从基层和农村看，城乡有形和无形的距离正在被拉近。当前，基础设施建设、土地制度和社会保障制度改革，综合效应已开始显现，基层老百姓的需求已经被激活、释放出来。

而且，收入效应、保障效应和示范效应下，这种需求从生存发展型转向发展享受型。目前，基层新建住房，空间格局和室内设施，与城市渐进靠拢，但农村存量住房的主体还是宅基地上的老旧住房，甚至还有大量危房。未来，农村危房改造将接棒棚改，成为下一轮民生导向的开发热潮。而且，基层群众对医疗、环保、健康、娱乐等需求也上升，这对于基本为零的基层基础设施来说，“补欠账”的空间很大。综上，房地产开发投资的韧性还很足。