房企9月销售均价环比下调 50家房企拿地金额涨48%

虽然“十一”黄金周全国多个城市的楼市迎来萧条期，但在“金九银十”的开头月，房地产企业的表现仍然可圈可点。根据中原地产的统计，27家发布9月销售业绩的房企，销售额仍然处于高峰，但是相比8月，这27家企业的签约均价出现了环比下调，且部分房企的销售面积也已环比减少。调控之压下，房企年终及明年上半年的销售业绩备受考验。

销售面积及均价环比下滑

10月10日晚间，万科发布9月销售业绩，数据显示，9月万科实现销售面积272.9万平方米，销售金额463.2亿元。2017年1-9月，公司累计实现销售面积2664.5万平方米，销售金额3961亿元。在前三季度万科的销售金额已经超过了去年全年的3647亿元。

不过从单月看，万科9月的销售面积出现了环比下滑，8月，万科实现销售面积273.9万平方米，销售金额370.4亿元。万科在9月的销售面积环比8月下跌0.37%。

同样，保利地产8月实现签约面积157.53万平方米；实现签约金额229.88亿元。保利地产9月签约面积环比下降1.16%；签约金额环比下降4.33%。另外，华润、富力等企业同样出现销售面积的环比下滑。

除了销售面积的环比下滑外，房地产企业的签约价格也出现环比下滑。根据中原地产的统计，已发布9月业绩的27家房地产企业中，9月单月的合计销售额达到了2354.6亿元，环比上涨18%，但是相比8月，这27家企业的签约均价则出现了环比3%的下调。

在行业人士看来，虽然成交金额明显上涨，但是因为一二线城市的调控政策毫不放松，这也导致9月房企开始面对环比销售面积和销售均价的下滑，且这一趋势将延续至年底。

50家房企拿地金额上涨48%

不得不承认的是，虽然楼市调控重压，但从全国市场看，截至9月底，房地产销售面积与金额再次刷新历史同期纪录，预计全年房地产销售金额与面积将再次创造历史纪录。房企也将收获历史最丰收一年。

此外，房企年度目标平均完成已经超过80%，预计大部分企业将在10-11月完成年度目标。例如，华润置地已突破千亿元，前9月销售1006亿元，按年增26%；融创前9月销售额约2080.7亿元。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，当前房地产去库存任务已初步完成，一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。此外，因为过去两年多的火爆楼市还在作用于今年的房企业绩，由于2015、2016年的销售火爆，房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。

与之相对的是，房地产企业对于土地的热情依然不减。中原地产的另一份统计数据显示，截至2017年前9月，拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿元。与2016年同期50大房企拿地金额11937亿元对比，涨幅达到了48%。这50家房企中，前9月拿地金额超过100亿元的企业有49家，而在去年同期只有37家。

“拿地积极与前9月的业绩良好直接相关。虽然一二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，房企在收获了刷新历史纪录的2016年后，资金情况空前宽裕，在去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。”张大伟如是分析。

2018年上半年房企风险加大

土地储备的不断增加意味着未来两年房企的可售货源增加，但是在调控不断深化的背景下，能否消化顺利的问题随之而来。

行业人士指出，从房企拿地的区域看，房企对于热点区域、优质属性地块依然拼抢，例如南京、苏州、厦门等2016年的二线城市“四小龙”地价依然处于高位，即使在地方政府设置了多重调控约束政策后，部分住宅属性地块依然多家企业以突破上限的价格拼抢。再例如，北京今年出让的土地全部对于房屋销售价格进行了限制，房企的盈利空间缩小，但是依然受到开发商的热捧；这也从侧面反映了开发商的拿地策略及对于后市的判断。

张大伟进而表示，大企业因为资金成本等优势，布局合理，依然能够保持上涨的速度，但是并非所有企业都能幸运。根据房地产企业发布的半年报，不少企业的成绩单已经受到了调控的影响，例如，北京区域龙头首开的2017年上半年并不顺利。据首开发布的半年报显示，实现营业收入111.69亿元，同比下跌10.3%；实现归属于上市公司股东的净利润3.16亿元，同比下降66.35%。

业界分析，首开净利润大降的原因与该公司经营策略有关，除了重点布局的一二线城市受到限购与限价的双重调控之外，京内项目去化慢、京外项目盈利能力不佳都对首开净利润下滑造成影响。

因此，行业人士判断，除了布局合理的大型房地产企业外，会有更多的房企在年终会受到调控波及。“大部分房企都在2016年拿了比较高价的地，这种情况下，对未来房价上涨预期非常高，而调控又导致房价上涨难度非常大。资金成本逐渐增加，对于2017年来说，各种融资渠道压力逐渐增加，对于很多房企来说，资金链的风险逐渐积累。从资金及销售等方面看，2018年上半年房企的风险可能加大。”张大伟如是说。