三四线楼市销售火爆！为什么有人还觉得它会套死你？

三四线楼市是一边高歌猛进，一边又在不断制造成本更高的房子。在当地人均收入没有明显增加的情况下，后续这些房子，其实是个更大的“灰犀牛”。

　　本文主要内容：

　　真正的三四线城市，房地产并不简单

　　城市群周边的三四线城市

　　三四线楼市火爆，但我仍旧不看好

　　上半年，排名靠前的40家房企累积销售额达21143.56亿元。同比增54.5%。超

　　2.1万亿的销售额，大部分来自于三四线城市。

　　1 真正的三四线城市

　　真正的三四线城市房地产发展得相当快。但各种购房动机则相对分散。具体来说有以下几种：

　　1、二代农民工的住房升级换代的需求

　　这些需求不敢说完全合理，但却十分旺盛。举个例子，笔者的老家，皖西南小城市，这里的农村已经找不到多少年轻人了。他们中大部分去了长三角和珠三角打工，这些人正在或者已经到了适婚年龄，农村的房子是铁定看不上的。有的是男方父母主动在县城买房，方便中间人帮助找对象，有的则是夫妻双方结婚有一段时间，孩子到了入学年龄，他们咬咬牙在县里或者市里买套房，方便孩子上学。

　　2、部分购房需求下沉

　　这类人其实工作生活在大城市，但户口并没有迁入，算不上真正融入大城市。他们为了给自己买个保障，也倾向于在老家买套房子作为退路之一。以他们的收入在这些小县城买套房，不费什么劲。

　　3、城市居民的换房

　　这类需求其实是支撑了当前大量三四线城市的楼市，这类需求其实是真正的需求，房子差了换套好房子住，再正常不过了，但这里有一个问题，换房本来是一件极其慎重的事，三线城市的房地产发展了这么多年，也没有出现过集中换房的情况，今年出现这种情况，是极不正常的。

　　个中原因我想大家都清楚，老房子没了，只给钱不给房子，这些人可不就只能买房了。所以，这类需求只能是“一锤子买卖”，这一波爆发了，未来相当长的时间都不会再有了。

　　2 城市群周边的三四线城市

　　这类三四线城市的楼市实际上是由外部购房者决定的。他们大多来自于北京、上海、深圳等地，比如沧州、唐山、沈阳、蚌埠、六安、芜湖、淮安、扬州等地。一些城市由于不断收紧，即使你有钱现在也没名额买房，需求转移至周边的三四线城市。

据我了解，目前一个最普通的三四线城市，今年的买房成本相对于去年，有了明显增加。房屋总价由几十万跃升至上百万，首付也是十几万增加至三四十万。在收入没有明显增加的情况下，这样的价格还有这么大的成交量，必然是大幅增加债务所致。

总体上来说，中长期是看好的，因为这些三四线城市与大城市非常近，城市的发展必然要求人口向大城市及其周边集中，需求是长期存在的。

但短期来说，这些城市也存在了不小的风险。这类城市以燕郊为代表，最大的不确定在于政策，由于购房者全是外来的，一旦给当地楼市加码，比如来个3年社保什么的，有效需求就能在短时间内迅速断档，那些着急卖房的人再怎么降价也没用，根本找不到购房者接手。

　　3 三四线楼市火爆，但我仍旧不看好

　　城市一方面因产业优势而吸引人才，形成人口净流入，即“开源”；另一方面则因资源充沛而留住人才，防止人口净流出，即“节流”。因而充沛的资源也是城市化的必要条件。而城市资源中最具代表性的分别是教育资源和医疗资源。

　　教育资源：集中在一线城市

　　教育资源在城市间的分布并不均衡，特别值得注意的是，在更高级别的教育资源上，一线城市的资源集中优势更为突出。在小学数量上，一线城市平均有767所，而三四线城市平均有633所，两者数量大体相当。但在更高层次的普通中学、中等职业教育学校数量上，一二线城市均数倍于三四线城市。而在普通高等学校数量上，一线城市平均拥有62所，而三四线城市平均只有4所，不到前者的1/10。高等级教育资源向一线城市集中可见一斑。

　　一二线城市学校数量远高于三四线城市，一定程度上与两者本身的人口规模差异有关。两者人均教育资源差距有多大？即便从省级数据看，教育资源的分配也是极其不均衡的。北京、上海普通高中生师比分别为8和9，一二线城市集聚的江浙地区，生师比也仅在10左右。但中西部地区各省生师比普遍高企，江西高达17.5，是北京、上海的两倍，这意味着其人均教育资源仅有北京、上海的一半。

　　高等教育水平决定了国家竞争力。当前中国高等教育资源的集中度有多高？仅从高校口径来看，似乎较为有限——北京、上海高校占全国比重约为6%，招生人数约为4%。但科研机构口径下，相应比重则大幅提升，数量占比和招生人数占比分别为16%和22%。这意味着，在当前教育资源配置制度下，年轻人经由高考、考研，从三四线城市进入一线城市的高校和科研机构，并谋求就业机会，而这也是优质人才向京沪集聚的过程。

医疗资源：优质资源集聚京沪

　　医疗资源的分布同样存在着一线城市集中的现象。在医院、卫生院床位数量上，一线城市平均拥有约8万张床位，而三四线城市平均只有约1.6万张床位，一线城市约是三四线城市床位数的5倍。在医生数量上，一线城市平均拥有医生数量约5万人，而三四线城市平均只有约0.75万人，约是一线城市的1/6。医疗设施和从医人员的紧张，使得三四线城市人口为满足医疗需求，进一步地向一线城市集中。

　　如果分区域看，医疗资源分布的不均匀就更为明显了。一二线城市大多分布在东部地区，其医院数量占全国比稳定在40%左右，而三四线城市占比较高的中部地区则从05年的32.3%跌至15年的29.2%。过去10年间，北京、上海医院数量占比微幅回落了0.5个百分点。然而，12年以来，其三级医院，尤其是三级甲等医院数量占比不降反升，这意味着优质医疗资源再度向一线城市集聚。

　　优质医疗资源向一线城市集聚，是否本身就与人口集聚有关？未必如此，比较各省人均医疗资源（每千人口执业医师数量），其分布同样是向东部尤其是一线城市倾斜。北京每千人口执业医师数接近4，浙江接近3，而中西部地区普遍在2左右甚至更低。

　　交通资源：一二线数倍于三四线

　　交通运输的便利与否是地区经济增长的制约因素，一二线城市常为交通运输的枢纽，起着连接各地区经济往来的重要作用，而三四线城市交通运输条件有限，基础设施的制约使其不足以带动地区经济的繁荣。平均来看，一线城市实有道路面积为106平方公里，而三四线城市仅12平方公里。在交通设备上，一线城市平均拥有营运公共汽车2万辆，出租汽车约为4万辆，而三四线城市平均而言，只有700辆左右的营运公共汽车和1700辆左右的出租汽车，公共交通水平与一线城市仍有显著差异。

　　数据显示，今年一季度，居民负债率已经达到了46.1%，比去年末又增加了1.3个百分点，房贷增速为31%，是这两年最快的。

　　而一二线实际上是受限的，增加的当然是三四线了。更为麻烦的是，三四线楼市是一边高歌猛进，一边又在不断制造成本更高的房子。在当地人均收入没有明显增加的情况下，套句时髦的话，这些城市的房地产如果要崩了，也绝不是“黑天鹅”，而是“灰犀牛”，因为风险是实实在在存在的，下跌并不是毫无征兆。