北京上半年新房市场趋冷 明年供应或现转机

随着房地产调控政策不断加码，2017年上半年，北京新建商品房交易量价均环比大幅下跌。据云房数据研究中心统计，上半年北京市新建商品房共成交32219套，相较2016下半年环比大幅下降57.82%；成交均价38089元/平方米，半年环比上涨12.37%；成交面积395.35万平方米，环比下降52.71%；成交总金额1505.82亿元，环比下降46.86%。

信贷政策趋严以及限购商住等措施对新房销售影响巨大。在此背景下，部分开发商推盘积极性降低，整体供应处于低位。不过，亚豪机构市场总监郭毅认为，2017年北京土地供应相比往年有很大提升，不少优质地块附带“限价销售”条件。为加速回款，预计明年新房及自主型商品房的供应量将有所提升。

商住项目下滑明显

从新房的分类表现看，普通住宅和别墅产品成交套数半年环比下跌幅度均在4成左右。云房数据显示，相较2016年下半年，今年上半年北京市普通住宅共成交10448套，环比下降44.19%；成交面积130.16万平方米，环比下降43.85%；成交总金额584.31亿元，环比下降36.55%；新增供应7174套，环比下降32.22%。别墅方面，相较2016年下半年，2017年上半年共成交2843套，环比下降41.30%；成交面积72.84万平方米，环比下降48.13%；成交总金额314.38亿元，环比下降42.97%；新增供应1827套，环比下降45.74%。

商住交易量则受到限购政策的影响，交易量直接“冰封”。数据显示，2017年上半年商住产品成交套数为11196套，绝大多数成交都是在商住限购政策出台之前。而2016年下半年这一数字为35147套。

就普通住宅的项目看，位于密云区、延庆区的龙湖长城原著、城建万科城等项目上半年成交规模居前。这显示出新盘郊区化的趋势明显。亚豪机构市场总监郭毅表示，一方面是受到取得预售证限制的影响，另一方面则是由于今年以来信贷持续收紧，更高的首付和贷款利率对改善型需求影响大，对远郊区县较低总价的首置刚需影响较小，中低价位项目销售情况较为乐观。

明年供应或现转机

数据显示，2017年上半年新房的供应量环比下降明显。截至6月23日，北京市仅有56个项目入市，二季度入市量仅为21个项目。郭毅认为，2016年仅有7宗可售纯商住宅实现出让，供应量偏小。另一方面，目前新建商品房受住宅预售证监管以及市场转冷影响，本想冲击豪宅的开发商推盘热情降低，因此也造成供应不足。这一局面在年内或将持续。

亚豪君岳会统计数据显示，2017年7月北京住宅市场仅有9个项目预计入市，其中仅有4个纯新盘，且9个项目全部位于郊区。

不过，郭毅同时认为，明年新房供应量有望得到改善。今年仅上半年北京就已成交24宗住宅用地，其中可售纯商部分共计85万平方米，自住房合计91万平方米，且目前仍有10块左右地块处于挂牌出让之中，土地供应量相较以往有明显提升。此外，不少地块均明确了较低的“住宅限售价格”。对于房企来说，利润早已锁定，尽早上市加速回款成为理性的选择。随着这些新项目的入市，预计明年北京新房供应量将得到提升。