建立地产长效机制 解决经济“脱实向虚”问题

日前，国家统计局发布2017年4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，70个大中城市中，8城市新建商品住宅价格环比下降，其中三亚降幅最大。4月份70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加13个，15个主要城市同比涨幅全部回落；7个城市由上月上涨转为持平或下降；3个城市降幅扩大。

此前，中国社科院《中国住房发展报告》项目组发布2017年3-4月大数据房价指数（BHPI）显示，3月主要城市出现房价上涨小高峰，部分热点城市房价突然迅猛上涨。经过政府果断密集的政策调控，4月主要城市房价涨速整体回落。

这些数据显示，随着“限购、限贷、限售、限价”四限调控政策的推进，多数城市房价短期涨势将得到抑制。但是，楼市将何去何从并未明显的趋势和判断，地产业长效机制仍然令人期待。一定意义上，目前的楼市被政策“冻结”，限购、限贷减少了需求，限售、限价则减少供给，供需双方的减少让价格不会受到冲击，再加上没有推出长效机制影响未来的预期，市场情绪依然是重复过去调控的判断：暂时受到压制的市场未来一定会反弹。

应当说，从长远看，以中国的人口结构以及过高的住房拥有率，中国楼市需求会逐步放缓。驱动过去十几年中国楼市的主要动力是城市化以及经济增长，甚至有货币政策做加速力。城市化随着工业化完成后，增速会大幅放缓，经济增速也开始降挡降速。因此，长远而言，中国房价难有继续增长空间。

虽然目前通过调控政策稳定了楼市，防止大涨大跌，但是，有两个中短期的因素决定了楼市不会继续上涨，只是它们释放作用的过程可能比较缓慢。首先一个因素是金融去杠杆的工作会在一定程度上导致金融紧缩效应，提高了利率，减少了按揭贷款的规模，从而抑制了需求。第二个因素就是迫在眉睫的长效机制。

中国正在加强监管，推动金融去杠杆、防风险工作，以维护金融稳定与金融安全。在推进这项工作的同时，楼市已经初步企稳。这就防止了大量资金涌入楼市的风险，同时，也防止楼市因金融紧缩而出现抛售的现象，从而为金融去杠杆工作创造了一个有利的条件。但是，金融去杠杆的过程，必然伴随资产价格下跌。如果没有资产价格下跌，金融去杠杆也很难说完成，这两者是鸡生蛋、蛋生鸡的关系。

推出长效机制必定是对目前驱动楼市非理性力量的一种遏制。当前楼市，一定程度上是由恐慌性的预期以及投机行为所推动。这也是长效机制短期内不能贸然出台的原因之一。但是，考虑到目前中国过高的地价与房价已经严重影响到了中国制造业的国际竞争力，推高生产与生活成本，房价维持高位，对中国推进经济转型升级不利。

首先，过高的成本可能会倒逼企业增加技术投入以提高效率，对冲成本的上涨。但是，现实是，部分制造企业境况日蹙，因为制造业利润所得太少，而楼市财富效应太强。制造业工人与服务业工人在工资与工作环境方面无法竞争。其次，过高的房价导致购房家庭背负过多的按揭债务，削弱他们的购买力，影响消费需求。

所以，房价维持高位的好处是对金融起到暂时稳定的作用，坏处是，如果想长期维持在高位，对中国制造业以及消费都是一个巨大的挑战。如此高的价格与资产泡沫，除非经济高速增长以及居民收入增幅较大才能逐步消化掉，但这基本不可能实现，因为经济正处于艰难的转型期，而且，即使企业出现经济增速加快，泡沫也会随着膨胀，问题可能更加严重。

房地产业不正常的价格上涨是经济“脱实向虚”主要推动力，要想实现经济回归和扶持实体经济，需要坚决遏制房地产价格过快上涨，不要让它成为投机与泡沫的载体。金融资本的流动是由资产价格牵引，同时又决定了资产价格。目前，中国正在推动金融去杠杆，实质是限制泛滥的流动性与高杠杆结合的投机活动威胁金融安全。当这项工作初步完成之后，应该通过长效机制的建立，逐步让楼市去泡沫，而不是继续冻结在高位，重新吸引资本聚集。