房地产市场长效机制正制定 完全建立或需5到10年

近期召开的中共中央政治局会议，预示着“长效机制”或将成为2017年房地产市场发展的重要目标和落脚点。

4月25日，中央政治局会议提出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。虽然仅有21个字，却引发舆论强烈关注。

这次提出房地产长效机制，距离2016年中央经济工作会议提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，仅过去4个月。

那么，这次提出的房地产长效机制与上次及之前提出的有没有不同？长效机制包括哪些内容？

长效机制已进入加速推进阶段

此次政治局会议在谈到房地产市场时提出，“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”，措辞发生了微妙变化。

这次中央对于长效机制的提法用的是“加快形成”4个字。而在去年12月中央经济工作会议上的措辞还是“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”；2017年的政府工作报告也指出，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

从“加快研究建立”到“加快建立和完善”，再到“加快形成”，措辞的变化反映出政府目前对于房地产长效机制的建立已是箭在弦上。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌接受《中国经济周刊》记者采访时表示，新的措辞反映出国家对于建立长效机制正在加速推进过程中。

事实上，较早前的4月18日，国家发改委副主任宁吉喆接受媒体采访时就说，目前国家正在抓紧时间，紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施。

至于何时推出，官方还没有明确时间表，但是在操作层面，还有更现实的问题。顾云昌向《中国经济周刊》记者表示，房地产长效机制真正建立起来，不是一两年的事情。完全建立起来，有可能需要5年，甚至10年。“因为‘形成’需要一些政策慢慢落地和完善，还有一些政策需要立法，而立法需要一个过程，比如对持有环节征收房地产税，虽然呼吁了多年，但到现在还没推出。再加上土地制度改革也不是容易的事情，所以，长效机制的建立乃至推出来还需要时间。”

显然，建立房地产市场长效机制，牵一发而动全身，不仅涉及土地财政、体制改革、房产税等诸多方面，还要突破许多困难，协调各方的利益，并非只是在房地产市场打转，而是要进行全方位的改革，说长效机制真正建立仍需时间并不为过。

“长效机制”久拖未决

记者注意到，官方最近3次提到长效机制的时间节点分别是2010年、2013年和2016年，都是在楼市大涨的年份。于是，给人的感觉是，在临时性调控政策无法起效时，自然就会想到长效机制。

事实上，“长效机制”这一概念早已有之，但是真正上升到国家层面是近六七年的事。

2010年，时任国务院总理温家宝在达沃斯论坛上表示，“加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制。”

此后，国务院发展研究中心在2013年召开过一场名为“建立房地产市场健康发展长效机制建议”的课题报告评估会。据知情者透露，由于难度颇大，最终并没有给出明确的出台时间。

顾云昌回忆，大约在五六年前，国家有关部门针对长效机制问题联合研讨并初步制定出了一个草案，但是由于种种原因，到现在还没有形成一个真正的长效机制文件。

“我认为其中一个重要原因就是房地产是有周期表现的。”在顾云昌看来，房地产市场有一个明显的周期规律，即3年左右一个周期。2016年房价进入一个高涨期，到目前为止，还在不断出台有关房地产调控政策。

但是，这些针对房地产市场的调控往往是应急之需。当房地产市场出现滑坡时，比如2011年以后，房地产需要升温，于是政府出台相对宽松的货币政策，鼓励老百姓买房，让市场回暖。而一旦房地产市场过热、房价上涨过快，马上又需要降温。此时，政府往往采取紧缩性货币政策，甚至于不惜采取各种行政手段。

于是，我们看到，近年来我国的房地产调控始终没有间断过，已经从原来的两限——限购限贷，到现在的四限——限购、限贷、限价、限售。这些政策采取的都是行政性调控手段。