楼市有望进入二手房时代 大规模新增建设高潮已过

国家统计局最新数据显示，今年1-3月，全国新房销售面积同比增长19.5%，增速较1-2月回落5.6个百分点，延续了2016年4月以来增速持续回落的态势。事实上，扣除春节前后大规模返乡置业的扰动，去年10月以后，新房销售面积增速回落趋势非常明显。尽管有去年高基数的影响，但热点城市和区域启动调控是主要原因。

一方面，去年10月20个热点城市强化或重启限购限贷，今年春节后又加大了调控力度，如扩大限购范围、通过“认房又认贷”限制杠杆、启动“限售”（获得产权证后一定年限后才能出售）、严厉打击类住宅等。这些措施的直接效果，就是新房销售明显下滑。而且，基于调控绩效考核，去年10月以来，热点城市对新房启动严格的预售管制，新房供应和销售两端均出现30%左右的下滑。

另一方面，近期有40多个城市启动了新一轮调控，覆盖一二三四线城市（县），特别是占全国商品房成交量20%的三大都市圈外围，基本被限购限贷笼罩。加上今年1-2月再创新高的返乡置业，从3月开始回落。因此，1-3月销售增速大幅回落有必然性。调查发现，本轮楼市回升主要集中在二手房市场。今年一季度，中投证券监测的17个热点城市，二手房交易面积环比增长106%，其中一二三线城市分别增长107%、104%、115%。2月，北京二手房成交11627套，接近2016年最高值。3月，北京二手房成交25952套，比2月大涨113%。

上一轮调控以来，从2016年10月至2017年2月，相比2016年调控前的9个月，广东二手住房月均交易面积翻了一倍，广州、深圳、珠海等7个重点城市二手住房交易面积达到新房交易面积的近80%，比2016年前9个月上升了20多个百分点。3月，这7个重点城市二手住房交易面积达到新房交易面积的1.2倍。其中，深圳、广州、佛山二手住房交易面积环比涨幅均超过120%。

国家统计局70城房价数据显示，3月热点一二线城市新房价格同比涨幅继续回落，环比总体平稳，70城同比涨幅均值也连续3个月收窄。因此，新房市场可谓“量跌价稳”，但二手住房价格明显反弹。3月，70个大中城市二手住房价格环比平均上涨0.8%，相比2月的涨幅（0.4%）翻了一倍，而且已连续24个月上涨，其中厦门（4.9%）、广州（3.3%）、北京（2.2%）和长沙（1.8%）位居涨幅榜前4位，4.9%的最高涨幅远大于新房2.6%的涨幅。据链家地产统计，3月北京二手住房价格达到67621元/平方米，较2016年“9·30”政策出台时的均价上涨了29%。

根据中房协“房价行情平台数据”，2017年3月，北京、广州、厦门、长沙和青岛二手住房均价分别为63716元/平方米、25525元/平方米、41538元/平方米、8246元/平方米、14678元/平方米，相比2016年10月，分别上涨24.9%、13.5%、12.2%、14.5%和17.4%。以3月70城房价指数中二手房价涨幅最高的厦门为例，2016年上半年之前，厦门二手住房价格与新房价格差异不大，但从2016年下半年开始，二手住房价格全面超过新房。今年3月，厦门二手住房均价比新房高出35.8%，同比涨幅高达31.7%，其他城市如青岛、福州、广州等，去年以来也出现二手住房价格超过新房并快速上涨的情况。

可以说，二手房市场快速反弹是本轮楼市回暖的最大特征。二手房市场之所以反弹，最大的动因就是新房预售管制下，开发商新盘入市的积极性下降，新房供需两端一起回落，需求开始转向二手房市场，甚至是“类住宅”市场。特别是，此前并不活跃的三四线城市二手房市场，近期也普遍强势反弹。

需求之所以快速回升，与政策的微妙变化有关。2017年，宏观经济主题是稳增长和防风险，这就决定了资金供应适度、利率仍将在低位，也决定了房价不可能大跌。此时买房，风险或许是锁定的，而去年10月调控后的短暂回调，似乎也是建仓的机会。同时，春节后，传言中的加息未来临，央行和银监会屡屡强调房贷要支持合理需求和“去库存”。