环京楼市调研：被吹上风口浪尖的环京小城

环京楼市调研

　　继廊坊、怀来之后，涿州成为环北京第三个发布限购的城市，随后一天，河北涞水县也宣布限购。借助高铁建设的发展，工作在北京生活在环京的河北甚至天津（楼盘）的部分城镇，因为北京房价的高企这种“双城生活”正在成为日常。在区域协同性的加强和投资资金推动双重叠加下，环京城市房价如呼啸而过的列车，经历了一轮上涨。但是，政府对于稳定房地产市场的决心十分坚决，调控的靶心从特大型城市扩大到了有蠢动迹象的区域，小城市也不例外。监管层也在做出提醒，要千方百计地确保房地产市场预期稳定、房地产市场稳定。

　　目前，支撑涿州楼市的购房者中绝大部分来自北京。其中，多数北京客户出于投资目的，只有少数客户基于自住需求提前购置。

　　3月1日，河北涿州发布《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》，提出对非本市户籍居民且连续缴纳社会保险或个人所得税一年（含）以上证明家庭，限购1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低于30%；对本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。

　　这是继廊坊（固安与三河市、大厂回族自治县和香河县）、怀来县之后，环北京第三个发布限购的城市。3月2日，河北省涞水县也宣布限购。

　　在涿州发布限购前一周，这个“不起眼”的小城市因其楼市火热等各类传闻而引发舆论关注。2月25日，正值周末。21世纪经济报道记者乘坐开往涿州的838路公交车，用时两个小时到达涿州市。而后再用时半个小时到达传闻“热销”中的楼盘。

　　约上午十一点左右，售楼处前的公路两边已经停了将近20辆车，其中大部分为北京牌照。一位销售人员告诉记者，“从去年腊月开始，每个周末都会有从北京以及河北其他城市过来看房的客户，其中来自北京的占绝大多数。”

被热捧的环京小城镇

河北涿州位于北京市西南部、河北省中部，地处京、津、保三角地带，隶属于保定（楼盘）市。城区距北京天安门广场直线距离为55公里，毗邻北京大兴区、房山区。这个曾经不起眼的小城市楼市因京津冀一体化而逐渐受到关注，随着燕郊、大厂、香河等环京城市房价大涨，售价因尚处在洼地的涿州近期热度大增。

　　21世纪经济报道记者在楼盘现场看到，作为这片区域唯一的开发商，售楼处显得有些“孤零零”。公路对面可以见到一家餐馆，不过此时也大门紧闭。售楼处周围还遍布着待开发的农田，售楼处东北方便是住宅区，四个塔吊正在工作。施工人员介绍，半个月前这里开始动工，现在地基部分已经完成。每个塔吊负责两栋楼，也就是说同时有8栋楼在修建。

　　一反房地产销售常态，这一正处在排号阶段的楼盘甚至不允许远道而来的客户参观售楼处。当21世纪经济报道记者和部分购房者要求去售楼处参观时，保安拒绝了我们的请求。一旁的销售人员称，“目前销售排卡主要都在北京设置的售楼处，这边还没怎么装修。”

开发商如此设置的原因是，目前，支撑涿州楼市的购房者中绝大部分来自北京。其中，多数北京客户出于投资目的，只有少数客户基于自住需求提前购置。

　　一个伟佳房产的中介人员告诉21世纪经济报道记者，“每到周末，每天都会有十多位客户来咨询看房，基本上每天也都会有出单。在看房的客户中，从北京过来看房的人还是挺多，大部分都是以投资为主。一些价格合适和地段较好的房子，挂出去一周左右就能够卖出。”

这位中介人员归结涿州房地产行业火热的原因时说：“大家都相信涿州的房价会涨。”

　　这位中介人员反映了涿州楼市的基本状态。在一个名为“涿州孔雀城购房优惠群”中，共计有412人，其中，北京267人，保定21人， 河北其他地方44人，黑龙江8人。通过聊天记录，可以断定这些客群绝大部分是出于投资目的。

　　“大家都在讨论楼盘在什么地方，对涿州当地情况都不了解；讨论

大家都在讨论楼盘在什么地方，对涿州当地情况都不了解；讨论较多的都是涿州的泛地产市场，以及未来的增值，有的明确说了五年左右准备出让。‘现在投资购买，就怕以后卖不出去了’类似的话题在群里出现频率很高。”一位投资客告诉21世纪经济报道记者。

　　调控之手

　　根据搜房网、安居客网以及搜狐焦点提供的数据显示，目前涿州新房在售楼盘近20家，房型多以80至90平方的两居室为主，房屋的售价大多在10000元/平方米到13000元/平方米之间，一些别墅楼盘可以达到22000元/平方米。相比去年同期，涿州房价基本实现了翻番。

　　涿州限购政策基本与廊坊、怀来等城市无异，但限购细则则从另外一面反映了当地楼市现状。

　　限购细则明确规定：“开展严厉打击违规开发、经营专项行动。组织开展房地产市场专项执法检查，对房地产开发企业、中介机构开发、经营活动进行集中整治，依法严厉打击无证开发、无证销售、违规销售、虚假广告宣传、哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售和投机炒房等违法违规行为，全面规范市场秩序。对存在违法违规的企业严格处罚，列入‘黑名单’。责任单位：住建局、国土局、规划局、执法局、物价局、市场监督管理局、国税局、地税局。”

　　“进一步加大房地产市场正面宣传和舆论引导，加强信息公开。加大市场信息公开力度，将房地产项目供地、预售许可楼盘、可售房源等信息公开公示，稳定住房消费预期。积极主动向社会解读我市住房发展规划和稳控房价措施，避免和减少购房者‘跟风’消费。严厉打击媒体或个人恶意制造和发布虚假房源及房价信息、散播谣言行为。依法及时查处企业恶意炒作、哄抬房价、人为制造恐慌等行为，及时澄清事实，正面引导社会舆论。”

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，在2016年底，京津冀周围的怀来县实施了限购政策，本次涿州也实施了调控，京津冀一体化中，区域内不论是北三县还是其他区域，房价涨幅均比较明显。以涿州为例，过去一年房价部分区域上涨超过一倍，这种情况下，市场投资需求聚集，市场炒作氛围浓郁。所以出台政策是非常有必要的。

　　张大伟认为，目前看，这些调控政策很难全面抑制市场，涿州等地出现房价上涨的原因其实是因为利好落地、资金潮下的投资需求集中。这种情况下，目前的调控政策必须严格执行，才能降温已经火爆的楼市。预计这一政策后，市场可能会有短期降温，但很快会消化。