2016年 中国主要城市房地产市场交易情报

因城施策控风险，楼市成交稳中有升

【导读】

◆ 政策盘点：政策环境由松趋紧，因城施策严控市场风险

2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：两会提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。

◆ 市场需求：市场成交全年高位运行，同比增长19.72%

2016年楼市总体成交量较2015年上升19.72%。2016年，各类需求持续释放，房地产交易高位运行，国庆前后多地楼市调控政策密集出台，市场环境收紧，预期转向，成交量高位下调。

◆ 库存情况：年底库存有所下降，北京降幅显著

截至2016年12月末，中指监测的主要城市库存量较上月有所下降，降幅1.7%。重点监测城市库存下降的9个城市中，北京降幅最为明显，蚌埠次之。库存上升的城市中，苏州库存量增幅明显。

1. 2016楼市政策环境：政策环境由松趋紧，因城施策严控市场风险 

2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：两会提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。

可以说，近一年多的房地产去库存政策取得了积极效果，随着市场交易的回升，三四线城市的库存压力也得到一定缓解。但同时应该看到，热点城市房地产市场的敏感性及复杂性使其走势明显超出了预期范围，房价地价非理性上涨会进一步加剧市场及金融风险。由此，中央经济工作会议提出，要把防控金融风险放到更加重要的位置，并进一步明确住房的居住定位。可以预期的是，在房地产市场分化的大格局下，地方调控也将延续分城施策的特点，在支持居民自住购房的同时更加注重抑制投资投机性需求，以防止热点城市的泡沫风险及市场出现大起大落，短期政策的发力点将侧重于通过各类措施“稳定”市场环境，中长期则将通过鼓励发展租赁市场以及各类金融财税的改革，为房地产长效机制的建立奠定更稳固的基础。

2.2016楼市交易状况：市场成交全年高位运行，同比增长19.72%

2016年楼市总体成交量较2015年增长19.72%。2016年，各类需求持续释放，房地产交易高位运行，国庆前后多地楼市调控政策密集出台，市场环境收紧，预期转向，成交量高位下调。

成交：一线城市楼市总体成交量相比2015年下降4%，二线城市楼市总体成交量同比增长25%，三线城市楼市总体成交量同比亦上升29%。

价格：整体来看，受宽松货币环境、阶段性供求紧张及地价上涨影响，2016年热点城市房价快速攀升。在四季度多城调控政策密集出台后，热点城市的房价涨幅均出现回落。

3.2017年楼市展望：宏观趋稳，调控深化，市场量价将回调

经济方面，国际政治经济环境的错综复杂将对中国的外贸经济产生直接影响，而国内消费、投资需求的稳定将保障经济实现较为稳健的增长。货币信贷方面，考虑到国内外环境，央行或将适度收紧国内人民币的流动性，以平衡人民币币值的稳定，但2017年信贷政策有望实现更均衡分配，即加大对实体经济的信贷支持力度，适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜。房地产政策方面，在强化房屋回归居住属性的同时，通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。

市场表现仍将持续分化，预计2017年一二线城市销售面积将下降，三四线趋稳。具体来看， 2017年，我们预计一线城市的调整幅度将弱于二线。主要源于一线城市此前限购政策并未放开，此轮需求释放较为平稳。且一线城市潜在购买力充足，市场供不应求，预计政策收紧影响周期有限，全年降幅小于二线城市。二线城市在严格的调控政策下，部分非理性需求被抑制，加之需求透支，市场调整下全年销售面积将出现明显回落。2017年，对于三四线城市的去库存支持政策将继续发力，信贷资源等也有望向三四线城市倾斜。在政策支持下，预计2017年三四线城市销售面积将保持平稳。

1.需求：12月成交整体环比小幅增长16%

12月成交量环比有所回升。CREIS中指数据显示，2016年12月监测的主要城市累计成交面积环比增长15.92%，同比则下降1.02%。全年累计成交总量较去年同期增长19.72%。

环比来看，26个城市上升，三亚、韶关增长幅度最大，增幅超过100%，宁波次之，增幅达96.57%；降幅最多的城市为南京，环比下降26.22%。同比来看，21个城市上升，三亚增长幅度最大，泉州次之；降幅最大的是厦门，同比下降83.89%。

分城市来看，一线城市成交面积环比增长15.14%，同比则下降32.98%，其中北京环比增幅最大为53.20%，同比降幅则深圳最为明显，为69.93%。二线代表城市成交面积环比上升17.83%，同比亦上升6.66%，三亚环比增幅最大，宁波次之。三线代表城市成交面积较上月增长9.15%，同比亦上升10.70%，其中韶关环比增幅最为明显。

2.库存：年底库存有所下降，北京降幅显著

截至2016年12月末，中指监测的主要城市库存量较上月有所下降，降幅1.7%。重点监测城市库存下降的9个城市中，北京降幅最为明显，环比下降7.11%，蚌埠次之环比下降5.97%。库存上升的城市中，苏州库存量增幅明显，环比增长4.47%，此外上海也有超过4%的增幅。

表：主要城市房地产市场可售情况

 1. 华北区域

北京：2016年总成交面积948.61万平方米，同比下降16.56%

进入2016年，一季度开发商冲刺年终业绩后推盘乏力，开局楼市明显低迷，3月楼市迎来小阳春，成交量上升。二季度成交量先升后降。三季度初期成交量再度回升，8月9月小幅波动。四季度以来，楼市成交量持续下降，年末再度回升。全年总成交面积948.61万平方米，同比下降16.56%。

12月成交10679套，成交面积106.65万平方米，环比上升53.20%，同比下降22.86%。12月北京商品住宅库存降至716.68万平方米，环比下降7.11%。

图：北京商品住宅成交情况走势图

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2. 华东区域

上海：2016年总成交面积2195.36万平方米，同比下降3.73%

2016年一季度初期上海商品住宅成交乏力，3月迎来金三营销旺季，量价齐升。二季度受楼市调控政策等影响，整体成交呈现下行趋势，6月交易量价有所回升。三季度延续上行态势，9月以来成交则出现明显下降，12月楼市收官，成交量有所回升。2016年总成交面积2195.36万平方米，同比下降3.73%。

12月上海商品住宅成交量小幅回升，成交13566套，成交面积129.71万平方米，环比上升8.58%，同比下降46.19%。12月上海商品住宅可售面积为661.04万平方米，较上月环比增加4.31%。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

南京：2016年总成交面积1407.88万平方米，同比上升16.65%

2016年一季度初开发商推盘速度放缓，加之受春节影响，成交持续下降，3月则迎来营销旺季，开发商趁热打铁推出新房源，成交随之翻倍。二季度延续旺季之势，整体成交小幅上升，库存压力释放，6月再度回落。三季度以来成交量不断波动。10 月以来成交环比持续回落。2016年总成交面积1407.88万平方米，同比上升16.65%。

12月南京商品住宅成交继续下滑，全月成交4508套，成交面积49.97万平方米，环比下降26.22%，同比下降70.26%。12月南京库存面积小幅上升0.61%，可售面积为299.42万平方米。

苏州：2016年总成交面积848.61万平方米，同比下降27.72%

2016年一季度初期成交量周期性回落，3月苏州出台十条楼市调控政策，但由于处于政策窗口期，金三成色仍表现出众，成交量同比增长超9成。二季度政策效应显现，成交持续疲软。三季度初期延续上季度下行态势，8月、9月成交有所回升。四季度成交量再度下滑，12月小幅回升。2016年总成交面积848.61万平方米，同比下降27.72%。

12月苏州商品住宅成交小幅上升，全月成交2811套，成交面积33.79万平方米，环比上升2.94%，同比下降75.13%。12月苏州商品住宅库存环比增加4.47%，至450.34万平方米。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

杭州：2016年总成交面积590.84万平方米，同比增长18.53%

2016年开年成交量不断下降，3月迎来楼市小阳春，成交量大幅攀升。二季度成交疲软，环比不断下滑。三季度初期继续延续下行趋势，8月、9月受G20会议和政策影响，成交升温。四季度初成交环比明显下降，12月有所回升。2016年总成交面积590.84万平方米，同比增长18.53%。

12月杭州楼市成交量再次回升，全月成交1961套，成交面积22.37万平方米，环比增长22.55%，同比下降69.02%。12月杭州商品住宅库存亦有所下降，可售面积降至212.45万平方米，环比下降2.92%。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

3. 华南区域

深圳：2016年总成交面积416.65万平方米，同比下降37.43%

2016年一季度受传统春节和楼市新政影响成交降温，同比也略有下滑。二季度初期成交量延续下降态势，6月成交环比大幅回升。三季度以来，楼市进入淡季，7月、8月成交量不断下滑。之后楼市进入金九银十营销旺季，成交量环比上升。11月、12月楼市低迷，成交明显下滑。2016年总成交面积416.65万平方米，同比下降37.43%。

12月深圳商品住宅全月成交2161套，成交面积21.84万平方米，环比下降24.48%，同比下降69.93%。12月深圳商品住宅库存较上月微降0.97%，可售面积达到380.65万平方米。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

广州：2016年总成交面积1391.78万平方米，同比增长28.91%

进入2016年，1月广州楼市略作盘整，2月受传统春节影响，成交量不断下降，之后金三银四楼市继续看涨。5月环比继续增长，6月成交再度回落。三季度初期延续下行态势，之后成交回升。四季度以来，成交量不断波动，年底小幅翘尾。2016年总成交面积1391.78万平方米，同比增长28.91%。

12月成交再度回升，全月商品住宅成交11920套，成交面积130.42万平方米，环比上升9.10%，同比上升1.92%。12月可售面积下降4.64%，至733.53万平方米。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

4. 西南区域

成都：2016年总成交面积988.00万平方米，同比上升15.53%

2016年1月2月成交量呈现周期性回落，金三开发商积极推出房源和促销手段，成交量显著上升。二季度成交持续波动。三季度初期继续下行态势，之后成交逐步回升。四季度成交先升后降。2016年总成交面积988.00万平方米，同比上升15.53%。

12月成都商品住宅成交6530套，成交面积65.30万平方米，环比下降3.45%，同比下降6.70%。

重庆：2016年总成交面积1931.92万平方米，同比增长24.14%

2016年1月成交量出现回落，2月、3月止跌回升。二季度楼市疲软，成交持续下降趋势。三季度初期成交面积有所回升，8月成交量价均下滑，金九成交温和放量。四季度以来成交量明显上扬。2016年总成交面积1931.92万平方米，同比增长24.14%。

12月成交量上升，全月成交23794套，成交面积226.75万平方米，环比上升6.69%，较去年同期相比上升74.15%。

5. 中部区域

武汉：2016年总成交面积2933.41万平方米，同比上升32.66%

进入2016年，1月武汉楼市逆市增长，2月受传统春节影响止涨回跌，3月武汉正处于传统的销售旺季，成交大幅回升。二季度初期楼市继续升温，之后再度回落，季度末则略有回升。三季度成交量继续波动。四季度以来，楼市成交平稳上升，12月成交回落。2016年总成交面积2933.41万平方米，同比上升32.66%。

12月武汉商品住宅成交量有所下降，全月成交22180套，成交面积231.14万平方米，成交面积环比下降12.02%，同比则增长11.97%。

南昌：2016年总成交面积723.91万平方米，同比增加34.80%

2016年开年成交量出现周期性回落，金三银四成色不俗，成交量大幅回升。二季度中期成交环比上月有所下滑，季度末成交增长近4成。三季度以来，楼市继续增长态势，9月成交则有所回落。四季度楼市不断波动，12月翘尾收官。2016年总成交面积723.91万平方米，同比增加34.80%。

12月成交量继续回升，全月成交5621套，成交面积64.76万平方米，环比增长28.34%，同比下降6.05%。