地产融资调控延伸至资管领域 16个城市住宅项目备案或将叫停

事实上，券商资管、基金子公司等资管机构通过设立资管产品输血房地产企业的融资模式并不鲜见。一方面，上述资管机构可以直接发行募集产品参与融资项目，另一方面也可为银行、私募等资金扮演流向房地产企业的牌照“通道”。

上述基金子公司负责人称，“这和近几年资管业务的大发展之后，监管层为了防范套利有关系，以往对融资类业务进行监管的时候，对资管的管控往往被疏漏，比如463号文提出时并没有规范证监机构，于是后来地方债融资时很多都用了券商和基金子公司的产品。”

值得一提的是，并非所有的房地产融资计划都将被暂停备案。征求意见稿对热点城市的定义也颇为明确——包括16个，即北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都。上述接近监管层人士透露，这一名单也将根据住建部的相关要求适时调整范围。

此外，此次备案暂停针对的也只有住宅类项目，商业地产等其他类型项目并不在管束之列。“既然说了是住宅项目，那针对的也就是今年过快的住宅价格上涨，商住房、保障性住房、工业用地等项目融资并不一定受到影响。”12月27日，一家上市房企北京分公司副总表示。

需履行穿透义务

除前述热点城市的住宅项目外，资管产品对开发商的直接融资也受到限制。

上述接近监管层人士透露，根据目前的征求意见，资管计划将不得通过银行委托贷款、信托计划等方式向房地产企业提供用于补充流动资金或支付土地出让金价款的融资，同时不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

“首付贷这种项目通常机构不会参与，一遍都是民间资金和P2P，但开发商融资有时候是依赖于资管产品的融资能力的。”上述房企北京分公司副总坦言。

值得一提的是，由于嵌套信托计划及其他金融产品的融资模式也在管束之列，监管层对房地产融资项目可能存在的嵌套、套利行为提出了穿透式审查要求。

上述接近监管层人士透露，按征求意见稿要求，资产管理人应当勤勉尽责地履行向下穿透审查底层资产的义务。“监管层要求机构严格审查资金投向，并进行层层穿透，确定最终的投资方向符合要求。”