美国房屋空置率持续下降 经济复苏长线效应凸显

仲量联行2016年美国住宅市场回顾

北京，2016年11月10日—“美国经济在经历了2008年的危险期之后，进入了一个稳定增长期，失业率逐步下降至4.7%。虽然目前的增速并不猛烈，但是这种健康且后劲十足的增长趋势，让整个市场都表现地异常积极。”仲量联行华北区研究部总监麦哲文（Steven McCord）表示。2016年，美国的经济受到4年一次的大选及英国脱欧的夹击影响，但经济复苏态势并未受到阻碍，根据美国第三季度实际GDP年化季率（2.9%）来看，高于前一季度1.4%的增速，经济增速保持稳定。

经济复苏效应显现

住宅市场变化往往受到地区及全球经济变化、人口基数、就业率、市场供需比等多方面影响。

美国的经济复苏持续了7年，在去年12月美联储进行了9年来的首次加息，但是加息的幅度只有0.25%。美联储主席耶伦茨此前曾表示，美联储多数官员认为如果经济保持现状，没有出现较大的全新风险，在今年加息是合适的。而市场也曾普遍预计美联储在12月加息的可能性比较大。

同时，美国的人口增长率仍旧稳定，移民的涌入刺激了美国房地产的刚性需求和投资性需求。根据世界银行统计，截止到2014年，美国总人口为3.19亿，而趋势统计，到2060年，美国人口将接近4.2亿。快速的人口增长，不仅体现在休斯顿、华盛顿、纽约等中心地区，同时也在多个区域性城市，如迈阿密、芝加哥、旧金山、圣荷西、圣地亚哥等。

另外，失业率的稳步下降，已经回落到正常状态，人口的常规上浮，让市场需求口被打开。种种迹象表明，美国经济复苏的特征日益显现。

平稳增速下的多区发展

2007年的金融危机，让美国以及世界经济都饱受重创，这个伤痕显然正在愈合。从这个泥潭中走出来的美国，开始蓄精养锐。根据仲量联行对于美国各地区的房价指数报告显示，在2010年，各区房价开始止跌反弹，之后五年均呈现平稳增长，而这种增长速度甚至超越了以往任何时期。

报告显示，从1980年到2016年美国主要城市的房价指数对比（一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度）中可以看出，近四十年来，美国整体价格指数虽有所起伏，但整体保持稳步提升。

具体到实际价格，洛杉矶的实际房价走势最陡，相对来说可能存在泡沫；而纽约保持相对稳定，抗压性更强，这受益于纽约强大的经济根基以及整体政策的调控，当然，市场的基本需求同样起到了中流砥柱的作用。

值得一提的是，今年由于美元的暂时性低潮，让全世界投资者再度亢奋，美国迎来投资“丰收年”，在各地区的房产实际均价中，波士顿、西雅图地区平稳上涨，追平纽约。显然，美国的地产投资核心区已经被慢慢铺开，投资者以及房产商开始了更多的尝试。

房屋空置率下降

由于国家文化差异，以及美国租房体系的完善，美国人对买房没有亚洲人这般的“执念”。美国商务部的报告称，根据季节因素调整后，第一季度的住房自有率为63.6%，为史上第三低。这倒是让外来投资者发现了机会，无论是房屋本身的价格涨幅，还是后期租赁带来的收益，都让美国地产受到市场欢迎。

根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系。房屋“租售比”约为1:100，这表明，房地产有投资价值；而一旦租售比达到1:200时，表明投资买房存在风险。

美国市场自2006年房价虚高、租房市场低迷后，从2013年开始，市场终于回归到了正常水平，并呈现稳定态势。尤其是纽约与芝加哥，租售比都降到1:100以下，这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，不用100个月就能收回房款。

美国空置率有两种，一种是出租住宅空置率，另外一个是自有住宅空置率（没有进入市场的新房源并不被计算在内）。

正如上文提及，人口及市场的硬需求仍影响着美国的房屋租赁市场，美国人口普查局的数据显示，当前美国出租住宅空置率最低的前十名城市主要来自东北部及西部，如纽约、西雅图、洛杉矶和旧金山等。与此同时，根据美国联邦贮备银行圣路易斯分局（Federal Reserve Bank of St. Louis）在7月28日发表的第二季度经济数据研究显示，2016年美国第二季房产自有住宅的空置率低至1.7%。空置率的走低很大程度上将继续刺激美国的房价以及出租价。