稳定房地产市场需综合性配套改革

审慎推进去泡沫化进程

在成因辨明之后，改革的方向与措施将变得明确，笔者认为，方向性的原则是一切有利于扩大有效供给，满足市场合理需求，抑制市场不合理需求的政策措施都属于正确的取向。从行业功能属性来看，房地产调控首先需要回归至其安居的本位职能，依托这一本位职能在合理范围内安排其附加性的金融功能。结合房地产市场的地域差异与无法由规模经济实现总成本降低目标等等特征，需要承认房价存在着梯度差异的合理性，同时需要明确控价本身并不是目的，市场稳定才是目标。

基于这些认识，需要对房地产市场因地施策、因城施策进行差异化调控；同时也需要承认承载安居功能、具有自身独特特征的房地产产成品并不是单纯的可以不受约束地任意流通的普通商品，由此来看，对特殊地域、在某些非正常时期的房地产交易进行的身份限定（限购）与杠杆的差异化调整具有其合理性，这是从认识上对房地产市场、房地产政策进行正本清源的重要方面。

从房地产行业自身角度出发，需要对影响行业成本、市场流动效率、市场供需变化可能的深层次体制与机制进行优化。比如改革土地市场不分区域一刀切式进行的城市工业、居住与农业用地划分中的某些不合理规定，扩大中心城区、城郊地区住宅建筑土地供给；持续有效扩大地方政府保障性住房供给，伴之以科学地合理设计政府与个人共享性的保障房产权机制安排，有效缓解所有市场需求只能通过商品住房进行释放所带来的压力事实；逐步形成健康、合理、高效与高流动性的房地产二手房市场，更多依靠盘活存量扩大有效供给、满足市场需求，从长远来看，一个高效的二手房交易市场将是房地产市场的主流，对此需要前瞻性的规划；推进财政与税收制度改革，结合我国实际，科学设计房产税在取得财政收入、平抑稳定价格与调节市场需求等方面的积极作用；作为税收制度性保障措施，推进家庭与个人房屋财产公开登记的信息制度；优化货币政策，科学推进货币广义供给以适应、匹配于经济发展目标为原则，保持货币稳定。

房地产综合性制度与机制的改革是一个持续不断推进的过程。房地产问题症节盘根错节、成因复杂，当前需稳重审慎推进去泡沫化进程。就行业发展与价格表现而言，笔者认为，控制泡沫的最有效的方法就是抑制泡沫不让它泛起。但是，当泡沫泛起（尤其是严重泛起）之后，由于房地产与实体经济、金融市场的高度关联，挤泡沫就不能简单轻率祭出猛药，试图迅速实现价格复归原位，而应理性审慎引导市场价格“软着陆”，在平稳基础上实现房地产价格与居民收入、地域供需等基本面的“匹配性”均衡，避免出现由人为过度干扰造成的市场剧烈动荡，这是改革成本最低的方法。