经济低迷房地产业表现尚好 楼市崩盘可能性不大

　　房地产是资金密集型行业，资金趋紧，必然会影响到楼市。但凡事皆有两面性，当前经济低迷，所有的周期性行业全都趴在地板上，只有房地产业表现尚好。

　　昨日，上证指数大跌超百点，跌幅达5.3%，创2009年8月以来最大日跌幅，而且一举跌破2000点重要关口，收报1963点。其中，地产金融等大盘股领跌，地产股整体下跌超7%，万科高达8.79%。

　　股市下降，是三大利空重叠并共振的结果：经济低迷、资金紧张、全球股市大跌。其中资金紧张是关键。

　　2008年四季度和2009年，当经济低迷时，国家实行的是宽松的货币信贷政策。而当前，同样经济复苏乏力，却没有大规模的释放流动性，虽然M2增幅超过15%，已高于全年13%的目标，但存准率与利率水平，却明显高于2009年。

　　在这一经济与金融背景下，对于楼市的影响如何?昨日股市下降后，有一种言论颇有市场：房价将随之下跌，甚至是崩盘。不可否认，房地产是资金密集型行业，资金趋紧，必然会影响到楼市。

　　这一利空影响可分为两个方面。一方面，将使开发商融资受到抑制，大型开发企业和国企，对于银行贷款依赖度较大，资金紧张将使银行收紧开发贷。中小房企，近几年已难以顺利获得银行贷款，融资渠道多为信托和民间借贷，但金融业的资金趋紧后，也会间接地影响到非银行贷款类融资，最大的可能是提高融资成本。

　　另一方面，银行资金紧张会伤及个人房贷。近些年，个人房贷的总规模大于开发贷款。随着今年一季度部分城市房价大涨，国五条出台后，原本个人房贷收紧就是大势，加之现在银行流动性告急，下半年个人房贷的审批与发放门槛将会提高。房贷收紧的后果是影响购房需求。

　　利空是显而易见的。但凡事皆有两面性。当前经济与金融面的形势，还隐含着对房地产的利多。当前经济低迷，所有的周期性行业全都趴在地板上，只有房地产业表现尚好。拉动经济增长的“三驾马车”中，固定资产投资仍是“稳增长”的关键，工业投资基本没戏、基建投资谨慎，只有房地产开发投资仍然处于上行通道，同时也决定着今年全年经济增幅能否保持在7.5%以上。

　　总体来说，今年以来全国货币供应量并不算少，但存在结构性资金短缺，这对于房地产市场是不利的。不过，经过去年以来市场持续好转，大型开发商资金面相对宽松，融资环境趋紧，在年内不会深度打击开发商。

　　至于“股市大跌，房价也会大跌”，这一个观点正确与否，要看具体宏观环境与楼市形态。在大型经济危机或金融危机发生时，比如1997年亚洲金融危机和2008年国际金融危机，确实存在股市先崩盘、楼市后崩盘的规律。

　　然而，目前我国经济只是复苏乏力，崩盘的可能性不大。我国房地产市场虽已告别“黄金十年”，但仍处于较快的发展期，还没到崩盘的时间节点，也没遇到合适的崩盘环境。对于未来一年的房价走势，我持谨慎态度，但并不太悲观。