一线城市住房贷款收紧 资本外流或导致楼市转凉

　　炎热的7月将临，房地产市场却已感受到一丝凉意。与5、6月火热的一线土地市场相比，同期的楼市成交量却不尽人意。世联地产数据显示，5月新房成交超预期下滑。

　　更令人担忧的是市场流动性的突然绷紧。近期银行间隔夜利率飙升，央行也并未采取措施对冲;外汇占款在5月份的大幅下滑，更是显示资本外流意图。

　　自2007年以来，国内楼市、资产价格与流动性、信贷高度相关。世联地产研究总监吴志辉指出，今年以来流动性偏松主要是外汇占款大规模增长导致，而近期受人民币升值预期减弱、资产价格高位和美国退出QE预期等，5月新增外汇占款仅为668亿，国内资本外流出现。

　　由于QE退出的预期，美国10年期国债收益率近期飙升，意味着全球性的流动性紧张;投射到国内，商业银行信贷投放趋于谨慎，社会融资总量和新增贷款在5月份环比双双回落。而6月初以来银行间流动性更是出乎意料的紧张。

　　本报记者从一线城市多家银行了解到，受流动性紧张影响，商业银行已经收紧了住房按揭贷款，其中针对首套房的优惠利率，已有多家银行分支机构将之提升至九成或取消了。

　　同时，2012年那种宽松的二套房信用条件有逐步收紧之势，即购房者的资金成本在抬升，使得其收益变窄。吴志辉说，从根本上来说，房地产短周期波动更是一个金融周期的波动，自2012年房地产市场回暖以来，大量的资金涌入，推动价格持续上涨，而逐步收缩信贷，成交量必然会收缩，价格的上涨就会受到影响。他认为，除了限价、限购之外，楼市限贷的力度还有较大的压缩空间，此外还有税收加码的可能。

　　吴志辉认为，如果美元指数持续走强，人民币贬值预期重新出现，资本外流出现，则国内的资产价格必然开始下跌。尽管短期内人民币仍在升值，但6个月和12月的NDF走势均已出现贬值预期。人民币升值预期减弱，意味着资产价格上行压力削弱。

　　另一方面，国内实体经济持续去产能，导致部分地区民间资本危机开始凸现，并制约当地居民部门加杠杆的能力，例如长三角外向型工业城市苏州、无锡、常州等地。

　　世联观察到，3个月Shibor(银行间同业拆放利率)走势和商品住宅销售面积增速走势负相关，目前Shibor中枢有上移的迹象，这将导致下半年销量增速下滑。

　　“世联上门客户维持在高位，预计6月市场成交尚可。由于流动性的转向，资本流出迹象出现，我们对未来市场开始持谨慎态度：今年销量增速前高后低。”吴志辉指出。

　　吴志辉不无悲观地指出，资本流出将对房地产市场的购房者和开发商双方产生影响。未来可能出现的情形是，房屋销量下滑，库存增加，总资产周转率下降。房企利润下滑，盈利能力转差，经营现金流量规模减少，短期偿付危机出现，不排除出现降价抛售，快速回款获取现金。

　　最坏的可能是，如果央行未能对冲流动性，开发商将面临销量下滑带来的持续挑战。房企出现长期的偿付危机，表现为外部融资困难，投资者对于市场过度悲观，导致公司雪上加霜，最终房企采取股权融资的方式融资。

　　随着担忧蔓延，一些预期政策放松、货币刺激重现的声音也出现了。光大证券策略分析师徐彪说，最近，预期政策托底经济的人渐渐多了起来，但从6月17日人民日报经济版头条文章《经济增速为何不必再保八》，以及李克强关于激活货币存量(就是别指望货币高增长，做好目前15.9%的M2往下走准备)讲话来看，托底或刺激只是一种憧憬。

　　吴志辉认为，下半年整体流动性有可能呈现出中性偏紧的状态，从而导致开发商外部融资成本可能攀升，他建议开发商从现在开始加强内部融资，即跑量回款;此外，做好存货和现金管理，加强风险意识。