开发商降低预期入市 刚需盘端午小长假扎堆唱戏

　　楼市成交向好大势未改

　　今年上半年，楼市政策仍然从紧，各地也频繁出台调控细则，但一线城市的房价看涨预期仍强烈。

　　“看着看着，不知不觉中深圳房价又跳涨一大截，我等不下去了，这几天终于在龙华新区签了一套。”谈到这半年的看房经历，深圳的80后青年小灵(化名)颇有感触。

　　元旦期间，小灵就开始在深圳的南山区、宝安区看房，主要目标是六七十平方米的两居。“我刚出来看时主要瞄准二手房，市场开始显露火热的迹象，原本在南山区中心看中一套60多平的房子，挂牌170万，房东当天跳价10万元，就没买成。”在随后的看房过程中，小灵频繁遭遇房东跳价、多人拼抢一套房的情形，买房过程十分波折。

　　在二手房迅猛的涨价中，小灵渐渐失去了兴趣，把目光转向更偏远区域的新房。随后他开始频繁造访龙华新区和龙岗区的各个新盘售楼部，地铁龙华线附近某楼盘单价两万元出头，吸引了小灵的目光。但在购房过程中，楼层朝向较好的小户型房源早早便被抢光。小灵不禁感叹，一线城市中刚需数量太大，小户型几乎都是“受捧”，以至于每次开盘稍有犹豫便抢购不到。

　　小灵的经历仅仅是千万购房者的缩影。事实上，今年前五月调控政策频发，但楼市特别是新房市场成交热度并没有明显降温。国家统计局最新数据显示，1-5月份，商品房销售面积39118万平方米，同比增长35.6%，其中住宅销售面积增长37.6%。商品房销售额25864亿元，增长52.8%，其中，住宅销售额增长56.8%，高于成交面积的同比增速。

　　5月上海市商品住宅成交面积达到92.30万平方米，环比上涨2.23%，比去年同期上涨了14.53%;成交均价达到23219元/平方米。佑威房地产执行董事黄志坚表示，与2012年同期相比，上海5月楼市量价齐升，目前的市场环境总体上明显好于去年。

　　深圳市规划国土委的统计数据则显示，5月全市一手住宅成交4957套，环比增长27%，同比增长21.9%;成交均价为22322元/平方米，环比微涨1.66%，同比增长了22.68%。

　　北京楼市近期更是迎来一二手房的全面增长。数据显示，6月3日到9日，北京全市新建商品住宅网签总量为2179套，环比前一周的网签量上涨了13.3%，与去年同期的网签量相比上涨了8.4%。6月初北京二手房新增有效房源登记量较5月上涨了57%，新增有效客户登记量上涨了5.7%。

　　业内人士分析，2013年房价延续2012年下半年的利好趋向，政策对市场的作用正逐渐弱化，一线楼市房价仍存在上涨预期。

　　政策显露预调微调迹象

　　今年以来，楼市调控进一步收紧。业内人士分析认为，在各地的国五条细则陆续落地后，调控开始对既有政策进行完善和微调的方向转移。

　　6月6日，北京市住建委网站挂出《北京市商品房预售资金监督管理办法》，其中明确要求房地产开发企业不得直接收取除定金外的其他商品房预售资金，并对预售资金的监管、支取等进行了详细规定。早在2010年，北京就曾公布并实施商品房预售资金监督管理的暂行办法。不仅是北京，上海、广州、深圳等一线城市也都实行了较为严格的预售资金监管制度。业内人士认为，再次强调对预售金的监管，可以有效防范因为房企资金链断裂而出现的烂尾情况。

　　除了对预售金的监管外，5月北京市住建委还对《北京市房地产经纪管理办法》征求意见，计划叫停“中介托管”等不合规现象。就在端午节前，北京住建部门刚刚对一家大型品牌中介的分公司进行了处罚，原因就是其通过“阴阳合同”帮人避税。业内人士指出，监管部门正在着手针对二手房市场中的“乱象”进行整治，后续可能会有更多精细化的调控措施出台，防止二手房房价过快上涨。从今年的调控政策演变来看，政策核心正在向预期管理和对既有政策的完善转变。

　　由于楼市成交持续好转，今年以来一线城市土地市场持续热闹。手握重金的大型房企，近期不断在一线城市以及部分热点城市制造新“高价地”，“百次举牌”的抢地大戏频繁上演。这表明开发商看好后市。张大伟表示，北京、上海、广州等一线城市近期均出现了区域土地价格新高，楼市在“国五条”落地力度低于预期的情况下，购房者、开发商对市场的判断再次出现明显的一致看涨现象。

　　业内人士指出，部分地区的土地市场可能面临调控加码的政策风险。总体看，未来比较可行的调控手段是在坚持市场逻辑的前提下，对既有楼市调控政策进行完善和修正。如优化预售证管理，加大市场供给;强化闲置土地监管，重罚囤地行为;加快房产税改革试点扩围，使其发挥楼市“稳定器”作用。未来一线城市楼市整体趋势仍然向好，政策将更多强调落实和细化。