北京市高端市场逆袭背后 行政手段负面效应显现

　　“就我们的项目来说，绝大多数购房者还是处于自住型、改善型需求，主要的购房目的是提高自己第一居所的居住条件和生活环境。”林健威说。

　　旭辉御锦营销总监尧钰淇也向中房报记者表示，从该项目首期已经签订销售协议的客户群体分析来看，70%~80%的客户是出于第一居所的购买需求，包括自住、改善功能。其中，有一半客户是需要通过“卖一买一”来筹集购房款的，只有20%左右是出于第二居所的需求。

　　“我们有一些客户是早年在望京(社区网 论坛 商铺)、朝青板块买房的，现在随着这些区域二手房升值，家庭对住房面积的需求也在提升，所以选择卖掉原有住房，置换类别墅产品。”尧钰淇说，在该项目所有的购房客户中，多数还是选择贷款买房，真正全款购房的比例不到三成。

　　而在这两个项目购房群体的行业划分，则显出了很强的区域性特征。

　　鸿坤林语墅项目由于位于南城，受金融街扩容的辐射，到访客群中，从事金融行业的占了很大比例，此外还有一部分是北京本地的拆迁购买力;位于东北五环外温榆河墅区的旭辉御锦项目，则辐射空港区域客户群体中从事高新技术业、IT业、金融业、机械制造业居多。

　　据亚豪机构统计数据显示，2013年4月份，北京公寓豪宅成交中套均总价千万元以上的产品占比39%，套均总价五百万元以下的产品占比42%，顶级豪宅与经济型豪宅同时受捧，两类产品共占据了总体成交量的八成以上。豪宅产品集中度进一步上升的同时，两极分化的趋势也愈发明显。

　　在实行了长达三年的限购政策后，北京高端市场的投资以及保值需求锐减，目前类似购房者所占比例非常少。

　　“随着中国经济的发展，社会结构的日趋变化与财富的相对集中，中国豪宅产品的客户结构愈发分明，客户需求也日趋明朗，客群的定位催生了市场及产品的细分，相应的，豪宅产品的两极分化趋势也在加速。”在亚豪机构市场总监郭毅看来，处于中坚阶层的城市财富人群，更加看重项目的地段、价格与产品品质所带来的性价比，经济型豪宅以相对较低的资金门槛成为这部分人群置业与投资的释放点。而顶级豪宅则面向企、商、政等各界决策型客群，对价格敏感性较弱，其看重的是对项目地段、功能价值、附加服务等复合性需求的满足，以及居住环境带来的圈层归属感与利益平台。

　　此外，来自港澳台的购房者也是北京高端市场上不容忽视的一支力量。

　　“他们大多集中在CBD(社区网 论坛 商铺)、燕莎、三元桥以及丽都区域，个别项目中港澳台购房者的比例可以达到约30%。”知情人士透露，在北京燕莎附近某均价6.5万元/平方米的高端楼盘，约3/4的客户均为港澳台购房者。

　　对于这些购房者在京购房的门槛，一位熟知这项业务的业内人士表示，港澳台人士只要到出入境管理部门开个没有房产的居住情况证明就可以。如果是暂住在酒店，在酒店开一个连续居住一定期限的证明，拿这个酒店证明到出入境管理处也能拿到没有房产的证明。

　　鉴于此，即使京版“新国五条”细则落地后，北京限购政策再次升级，近期港澳台购房者在北京高端市场的比例仍有上升的趋势。

　　限购负效应?

　　值得注意的是，今年以来，“新国五条”落地，政府加大调控力度，限购、限贷、限价政策轮番出台，降温楼市、抑制需求的调控力度空前。但在整体市场成交量维持低位的情况下，高端住宅市场却呈现量价齐升状况，这似乎颇为意外。

　　对此，多位接受采访的北京业内人士均不予置评。“已经明确接到通知，要求对限购、限价效果不评论、不质疑。”在楼市博弈愈演愈烈之时，诸多业内人士纷纷缄默。