连续四周成交“过山车” 上周7盘入市创“三高”

连续四周成交“过山车”，商住供需萎缩将终结成交上行。

据亚豪君岳会统计数据显示，7月第二周（7月4日-7月10日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2077套，成交面积20.18万平方米，环比之前一周分别减少52%、44%。与此同时，上周商品住宅成交均价35585元/平方米，环比上涨7%。

从最近四周市场表现来看，市场成交呈现“过山车式”的冷热强烈交替，6月第三周与7月首周均冲上周度4,5000套的高峰，而6月第四周与7月第二周则均回落至2000余套。而在这其中，商住占比趋势变化也与整体成交走势一致，6月第三周与7月首周均在70%以上，而6月第四周与7月第二周则均跌落至50%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从上述两个变化趋势也可以看出，目前商住成交量的变动仍然主导着整体成交量的走势。不过受到商住调控预期的影响，6月中下旬商住项目大量入市并集中成交，使得这类产品需求几近被“透支”，因此进入7月之后商住项目入市量迅速萎缩，7月上旬仅3个商住类项目入市。其中旭辉26街区上周实现成交604套，也成为最后一批集中大量成交的商住，仅一个项目成交即占据了全部市场成交的近三成，不过一个项目的集中爆发未能挽救整体成交下滑的趋势，从上周成交排行来看，除排行首位的旭辉26街区之外，排行第二到第八的项目成交均仅为两位数。

任启鑫认为，与商住类产品的小户型、低总价不同，受到土地成本的制约，普宅市场已经逐渐进入高单价、大户型的时代，总价普遍偏高，根据亚豪君岳会数据统计，今年普宅套均成交价已高达517万元，而去年这一数字仅为377万元。新房成本的飙涨一方面使得部分需求被迫转移至二手市场，另一方面客户资金到位情况也使得项目签约周期被迫拉长。受此影响，即便普宅项目入市节奏明显加快，但仍难以支撑成交的继续上行，商住供需的逐渐萎缩，也将终结这轮成交快速上涨，预计7月整体市场成交将出现环比下滑。

7月第二周7盘入市，供应市场现“三高”

据亚豪君岳会统计数据显示，7月第二周（7月4日-7月10日）北京住宅市场共有7个项目入市，相比之前一周增加两个，其中包括首开华润城、天润香墅湾1号、亿城燕西华府等6个普宅项目，以及首开·中晟广场一个商住项目。7个项目共新增住宅产品1106套，环比减少21%，预售许可面积11.91万平方米，环比增加38%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，进入7月之后，商住入市量锐减，截止10日仅3个商住盘入市，取而代之的是普宅项目不断加紧入市，而在上半年业绩战完美收官之后，下半年普宅也逐渐进入提价拉升利润的阶段。

从项目入市表现来看，上周供应市场呈现“三高”，其中首开华润城以7万元/平方米的单价入市，当日卖完认购额高达30亿元，创造了今年来的开盘单日认购新高；另外平谷区的天润香墅湾1号此次开盘均价高达24000元/平方米，在平谷住宅项目价格多处于15000-20000元/平方米的背景之下，这一价格也创造了区域新高；最后亿城燕西华府入市价格46000元/平方米，相比去年入市价格上涨幅度高达53%，创造了今年入市项目的最高涨幅。

任启鑫分析，受到土地成本上行的拉动，住宅市场价格一路走高，并且从目前政策形势来看，房价并不具备下行动力。首先，虽然今年高层制定了“分城调控”的主导方针，要求一线城市继续加紧调控，但是北京截止目前仅在部分出让土地地块中再度执行“90/70”政策，而这也并不能抵消由于供应不足所带来的土地成本的攀升；另外，在住建部2016年工作部署中，大力发展租房市场已经成为解决住房问题的一大重点方向，而近期火热的商住调控传言据传即是为此铺路，因此对于普宅市场继续收紧调控的可能性较小。受到政策预期的影响，虽然入市项目价格持续上涨，但需求量仍较为强劲，因此也出现了7万元豪宅“受捧”的现象。