下半年楼市四大“黑天鹅”与房地产趋势判断

尽管自去年至今以来，大部分一二线城市楼市出现复苏和好转，甚至北上广深、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、东莞、佛山等二三线城市楼市出现“买涨不买跌”的火热局面，但是，上述城市未来楼市走势仍然面临不确定性，尤其是当楼市进入下半年之后，上述城市楼市将受到各方面的不确定性的“黑天鹅”的影响，在这样的市场背景下，楼市会进入调整期，房价出现下跌。

“黑天鹅”之一：美元进入加息通道对中国楼市是“利空”

从全球市场来看，整个6月份“黑天鹅”聚集：6月16日凌晨2点美联储FOMC会议决议、上午10点半日本央行议息决议、晚17点英国央行利率决议、6月17日欧央行行长德拉吉讲话、6月21日美联储主席耶伦参议院听证会、以及6月23日英国退欧公投（以上均为北京时间）。 尽管上述“黑天鹅”只有英国“脱欧”成为现实，但是，未来仍然有“黑天鹅”影响中国经济甚至中国房地产市场。

比如美国加息。从美国来看，尽管英国“脱欧”影响了美元加息的进程，但是笔者仍认为三季度加息可能性较大，比如9月加息一次，加息25点，今年年底明年上半年再加息25点。这样，美元进入加息通道。 

同策咨询研究部总监张宏伟认为，按照上述分析逻辑，美元进入加息通道后，全球资产配置方向转向美元资产或房产，全球资本也会向美国流动，对于中国来讲也是如此，资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例，两年前(截至2014年3月底,我国外汇储备余额为3.95万亿美元,居世界第一)，中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右，然而，自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后，中国的外汇储备大幅减少，截止2016年5月，已经降低至3.19万亿美元。当美元进入加息 通道之后，预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元。这说明，未来国内资金还会继续“外逃”，那么，这些资金逃到哪里？显然，转向美元资产或房产。这对中国已经过热的楼市来讲是“利空”的。