下半年楼市四大“黑天鹅”与房地产趋势判断

“黑天鹅”之三：核心一二线城市调整预期背后的金融风险

同策咨询研究部数据显示，2015年北上广深四个一线城市商品住宅成交金额（12023亿）占到全国（72753亿）的16.53%，比2014年的11.81%大幅回升4.72%；2016年1-5月北上广深四个一线城市商品住宅累计成交金额为5320.4亿元，同比大幅上升45.07%，成交金额占到全国的16.73%。

同样，对于重点二线城市而言，比如比如苏州、南京、合肥、杭州、武汉、厦门，2015年这6个二线城市商品住宅成交金额占到全国的11.19%，比2014年的8.78%回升2.41%%；2016年1-5月累计成交金额为4802.49亿元，同比大幅上升104.00%，成交金额占到全国的15.10%。

对于上述核心一二线城市楼市来讲，一方面楼市基本面无大碍，大部分城市房价出现快速上涨的趋势，甚至在近期“受捧盘”频现，楼市成交呈现热闹态势；另外一方面，上述大部分城市的土地市场住宅类用地“高价地”频出。尽管上述部分城市比如苏州、南京、合肥等纷纷出台调控政策，但是，这些政策较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。这对楼市中长期稳定发展来讲并不是一件好事情。原因很简单，市场需求在不断透支，楼市的金融风险也在此基础上不断累加，市场始终还会因此而进行调整。

为什么说楼市的金融风险也在此基础上不断累加？且看老张的分析。

以上海楼市为例，央行上海总部公布的数据显示，个人房贷方面，2015年全市新增本外币个人住房贷款1539.7亿元，同比多增942.1亿元，其中下半年新增1077.3亿元，同比多增857.3亿元；12月份新增本外币个人住房贷款206.4亿元，同比多增136.2亿元。

此外，央行上海总部4月18日发布的最新数据显示，今年一季度上海本外币个人住房贷款增加917.3亿元，同比多增657.5亿元。据此计算，3月沪上新增个人住房贷款361.4亿元。这一数据刷新了2009年有统计数据以来的新增沪上个人住房贷款的记录，此前的新高为今年1月新增的346.3亿元。上海楼市新政出台前市场的火热状态，从3月沪上个人按揭贷款可见一斑。

 “沪九条”楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素上海楼市预计下半年将进入真正的调整期。而当下半年及明年楼市进入调整期时，上海楼市的房价必然面临着下降，对于银行来讲，由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，当今年下半年房价开始下降时，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险增加，此时，银行必然首先收口子，收什么？答：开发贷款、个人按揭贷款。

从3月25日出台了“沪九条”楼市新政内容来看，在个人按揭贷款方面已经开始收紧，比如，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。随后，包括金融监管部门逐步对新政进一步落地，也叫停了“首付贷”产品，并且随后也对相关公司做了严厉的处罚。

我们再看其他城市，北京、深圳已经收紧了楼市调控政策，合肥也将从7月1日起提高首付比例，预计南京、苏州、厦门等上述核心二线城市也会在三季度跟进提高首付的政策。由此可见，表面上来看，去年下半年以来，上述核心一二线城市商品住宅市场出现量价齐升，“高价地”频出也推动房价继续上涨，但是，由于首付比例的提高、政策面预期收紧与市场调整的来临，上述城市楼市火热的背后仍然存在潜在的金融风险。

从上述城市政策面变化的趋势来看，通过提高首付比例“降杠杆”成为未来核心一二线城市楼市政策的重要特征，其背后意在当下半年楼市进入调整期之后，防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险。