宝山去库存速度最快 或继续成为土地投资的热点

一、库存

截止6月15日，上海新建商品住宅库存面积为927万平方米，相比5月末的945万平方米下滑了1.9%。观察2季度以来的库存走势，4月和5月均呈现出库存规模上升的趋势，而6月份部分房企开始放缓推盘节奏，这和此类房企半年销售业绩提前完成有关。部分房企或开始调整推盘节奏，并准备把部分项目放在9月份前后进行销售。

从各区的结构来看，浦东的库存面积最大，为190万平方米。而虹口的库存面积最小，为7万平方米。从供应的主力板块来看，浦东、嘉定、青浦、松江等区的供应规模较大，成为市场交易最活跃的区域。这和此类区域的郊区面积较大、新城的楼盘供应充足等因素有关，比如临港新城、嘉定新城、青浦新区和松江新城等。

二、库存去化周期

对上海各区的库存去化周期进行分析。其中库存去化周期或存销比的定义为：存销比=当月月底新建商品住宅库存面积/近6个月的销售面积均值。在本次计算过程中，分子选取6月15日的库存数据，而在计算分母过程中，我们以6月前15日成交面积的两倍来近似等于6月份全月的成交面积。

相关计算表明，上海各区的去库存周期有很大差异。其中徐汇区的存销比最高，为21.6个月，而宝山区的存销比最小，为4.0个月。此类区域差异很大程度上和供求结构有关。

其中徐汇区目前普通住宅的供应量已非常少，部分房源体现为酒店式公寓。但问题是，此类酒店式公寓的户型较小，部分甚至在30平方米以下，且为非毛坯修类型，容易加大购房成本。基于此，购房者不一定会认购此类物业。同时，看似区位好、周边商业资源丰富，但实际上因为产权年限关系以及此类物业周边的社区街道较为陈旧，所以往往会影响楼盘的吸引力。另外徐汇华泾、南站等板块有数量相对多的配套商品房项目，这也容易引起库存虚高、去库存周期过长的现象出现。如果剔除掉此类房源，那么存销比数据则会快速下滑。除徐汇外，存销比数据偏高的区域还包括长宁、黄浦等区域。

而宝山的去库存效果较好，这和宝山的罗店、顾村公园等区域市场交易活跃有关。而且宝山本身库存规模也不足。这在某种程度上也可以解释此前6月1日信达地产在顾村公园拿高价地的现象。除了宝山以外，金山的去库存效果也较好，这和市场交易活跃有关。另外需要注意的是，这和计算公式也有关。因为在存销比的计算公式中，分母受到了近6个月市场交易的影响。在今年3月份金山市场成交面积高达24万平方米，而其他月份一般不会超过10万平方米，所以在此类计算公式中，金山的去库存效果较明显。预计后续几个月去库存周期会有所上升。

三、总结

基于6月前15天的数据进行估算，6月份上海新建商品住宅价格约36582元/平方米。而在5月份为36747元/平方米，说明上海目前房价总体上虽然较高，但走势平稳。从后续市场趋势看，预计7-8月份价格将在3.6万元的水平波动。

基于各区的库存及存销比数据可以看出，对于个人购房投资而言，类似宝山等区后续依然可以成为关注重点，包括顾村公园、祁连板块等都可以成为主流的投资热点板块。而市区部分酒店式公寓的投资则需要谨慎。

从房企投资的角度看，“中外环间-地铁7号和1号线间”的区域，将是后续土地市场持续火热的区域，值得房企积极拿地和进行新一轮布局。而迪士尼乐园项目在6月16日开园后，周边辐射区域的土地投资价值也会增大，包括川沙、周浦、新场等板块。