北京高端住宅成交量被政策控制 限价同时又限量

　　地产中国网联合中国房地产报报道 “以前是说和做之间还有平衡，现在明显是做得比说得还要更严。”北京某高端楼盘销售负责人说，自从北京限价实施以来，北京市住建委的控价手段越来越趋于严格，高端楼盘不仅在申请销售许可证时会受到价格管制，取证后在销售的数量上也被政府部门严格监控。

　　相比之前“不超过区域均价、不高于往期价格”的审批标准，目前北京市住建委在预售审批上又设定了其他的系列参考指标，但具体内容仍不得而知。

　　“除了那两条之外，具体还有什么标准我们也不知道，都是报上去碰运气。”高策地产服务机构董事长陶红兵表示。

　　值得注意的是，尽管采取了史上最严的控价政策，但北京楼市的成交价格仍然节节攀升。

　　据链家地产市场研究部统计，截至5月27日，5月商品住宅成交均价为24216元/平方米，环比4月上涨9.3%，与1月份相比上涨4%。从市场成交来看，四五月份都有成交的64个项目中，价格上涨的占比为62.5%，其中逾7成上涨约5%。

　　高端住宅成交限量

　　在限价之后，控制高端住宅的成交数量也成为相关政府部门的控价手段。

　　”比如上午如果我们签了一套价格每平方米七八万元的房子，下午住建委可能就会打来电话，告诉我们不能再签了。而如果是一个月内签了四五套这样的房子，我们本月的网签就要暂停，等待下个月或住建委通知。”位于北京朝阳区的某高端楼盘销售负责人告诉记者。

　　目前，该项目在售均价为85000元/平方米。记者从北京市房地产管理网看到，该楼盘于2012年12月取得销售许可证，一共180多套房源。截至5月30日，其已成交48套，预订3套，平均每月销售8套左右。

　　而记者采访的多家新房代理机构均表示，北京高端住宅成交量被控制确有其事。

　　一位新房代理机构负责人透露，从北京市住建委网站上能看到一些高端住宅卖得很好，但实际上，真正的成交比网上反映的更好。究其原因，北京市住建委在控制这些楼盘的签约进度。

　　“其实从今年2月份后这种迹象开始明显了，因为几乎我们每个月都会接到电话。虽然说楼盘已取得销售许可证，但并不是想签就签。在签到一定量的时候，就会人为通知不能再签了，如果再签，就会把网签关闭。”该负责人说，类似的情况并不鲜见，基本上50000元/平方米以上的项目都受此影响。

　　此外，除了之前明确的不超过区域均价、不高于往期价格的标准，北京预售审批似乎又多了新的考量标准。

　　“我们只是负责初审，北京市住建委有专门的价格评审会，其会考核多种因素进行考量，不仅是区域均价。但具体细节，我们也不太清楚。”北京市房山区住建委相关工作人员告诉记者。

　　记者在采访中也了解到，目前很多开发商除了知道此前明确过的申请预售证标准外，还有哪些参考指标也并不了解，基本上都是抱着碰运气的心态在申报预售价格。

　　“现在似乎没有一个固定的标准可以参考，预售审批标准没有太明显的规律，可能和报批的时间节点有关，也可能与同区域项目的情况有关。”伟业顾问集团北京公司高端项目营销部部长佟易说。

　　但可以明确的是，尽管房价控制目标已经分解到北京各区县，但区县住建委并不具备直接审批楼盘预售价格的权力，其只是承担了初审的角色。

　　更有开发商对本报记者透露，目前北京新房价格的最终审批者也不是北京市住建委，而是集中在更高领导手中。但此说法本报记者并未从官方得到证实。

　　控价失效?

　　值得注意的是，在限价手段不断升级的背后，是北京房价的涨势难遏。“就现在这种限价情况，成交均价还是控制不住。”北京一家房产代理机构的市场总监说。

　　来自链家地产的数据显示，5月北京商品住宅成交均价为24216元/平方米，仍然在上涨。

　　而北京市住建委之所以控制高端住宅的成交量，也是为了保证市场成交价格的平稳。

　　“政府一直在讲控房价，如果价格一直在涨，北京市住建委是没办法交差的。”上述代理机构负人表示，如果高端住宅的成交量多了，均价马上就会上涨，所以针对高端住宅的成交量控制，是符合限价逻辑的。

　　但在陶红兵看来，政府部门对于高端住宅的管控是没有意义的。

　　“因为高端住宅跟普通百性的关系不大。”陶红兵说，早在2011年，北京就曾提出过房价控制目标，但当时的房价控制目标中只针对140平方米以下的新建普通住宅，高端住宅并不在控价范围内。

　　有意思的是，尽管行政管控不断升级，最近各地却高价地频出。日前暂停出让的北京夏家胡同地块，政府部门也是基于避免高价地的意图暂缓了该地块的出让。

　　对此，陶红兵认为，之所以最近高价地频出，是因为大家还相信市场最终会战胜行政调控。

　　“现在开发商也不抱怨了，态度变得无所谓了，债多了不愁，不行以后不买地了。”他说，拿不到预售证就耗着，开发商并不担心。