2016中国房地产上市公司TOP10研究报告发布

2016年5月18日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“2016中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十四届中国房地产投融资大会”在北京金融街威斯汀大酒店隆重召开。

“2016中国房地产上市公司TOP10研究”是中国房地产TOP10研究组对中国房地产行业优秀企业群体的又一次客观、公正和全面的最新评价。

中国房地产TOP10研究组在房地产上市公司研究的基础上，评价产生了“2016沪深上市房地产公司综合实力TOP10”、“2016中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10”、“2016沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10”、“2016中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10”、“2016沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”、“2016中国大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10”、“2016沪深上市房地产公司投资价值TOP10”、“2016中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10”、“2016中国房地产上市公司治理TOP10”、“2016园区开发上市公司TOP10”。其中，万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、绿地控股、金融街、金隅股份、金地集团、新湖中宝、世茂股份等10家沪深上市房地产公司荣获“2016沪深上市房地产公司综合实力TOP10”，恒大地产、中国海外发展、万达商业、碧桂园、华润置地、龙湖地产、世茂房地产、融创中国、中国金茂、富力地产等10家大陆在港上市房地产公司荣获“2016中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10”。

2016中国房地产上市公司TOP10研究成果显示，2016中国房地产上市公司呈现出以下特点：

（1）经营状况：经营规模保持增长，区域分化加剧业绩分化

2015年，房地产上市公司销售业绩稳定增长，经营规模获得新突破：沪深上市房地产公司营业收入均值为76.50亿元，同比增长16.83%；大陆在港上市房地产公司营业收入均值为251.74亿元，同比增长11.28%。

2015年，房地产上市公司的盈利规模整体保持增长，沪深及大陆在港上市房地产公司群体增速表现分化：沪深上市房地产公司净利润均值为8.36亿元，同比增长7.73%；同期，大陆在港上市房地产公司净利润均值为37.05亿元，同比增长3.23%。与2014年相比，不同净利润规模层级的上市房企数量保持不变，但平均增速明显分化，呈现出“强者恒强”的发展态势。

（2）盈利能力：利润率持续下滑，开源节流保障盈利空间

2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司毛利率均值分别为31.26%、29.82%，同比下降1.87和2.35个百分点；沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为9.20%和14.61%，较上年降低2.35和2.21个百分点。

2015年，沪深上市房地产公司的总资产周转率、存货周转率均值分别为0.24、0.36，同比下降0.01、0.07；大陆在港上市房地产公司的总资产周转率、存货周转率均值分别为0.20、0.33，同比分别下降0.01、0.02。

（3）财务稳健性：短期偿债能力提高，优化融资、合理布局缓解资金压力

资产负债水平上升，短期偿债能力提高：截至2015年末，沪深、大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值分别为66.33%和72.91%，分别同比上升1.07、2.81个百分点。2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司的货币资金与短期及一年到期借款的比值均值分别为1.43和1.66，较2014年分别上升0.39和0.34；速动比率分别为0.69、0.70，较2014年分别上升0.24、0.09。

每股现金流净额由负转正，土地储备布局合理保障企业未来发展：2015年，房地产上市公司的流动性较上年有所改善，沪深、大陆在港上市房地产公司每股经营性现金流净额均值分别为0.05元、0.34元，同比分别上升0.54元、0.66元。2015年，沪深上市房地产公司存货均值达199.60亿元，同比增长11.36%，大陆在港上市房地产公司存货均值达413.89亿元，与去年同期基本持平。

（4）股东回报：资产收益水平持续下行，经济增加值（EVA）有所增加

资产收益水平有所下降，部分企业通过积极的经营变革提升股东回报：2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别为8.15%和11.91%，每股收益均值分别为0.34元和0.51元。

受业绩回暖与资金成本下降叠加影响，经济增加值（EVA）呈现回升态势：2015年，沪深及大陆在港上市房地产公司EVA均值分别为2.44亿元和1.60亿元，比2014年增长24.49%和9.59%。

（5）投资价值：转型升级、行业整合、布局紧随国家战略的上市房企更具价值

2015年末，沪深上市房地产公司的市盈率均值为31.91；大陆在港上市房地产公司的市盈率均值为5.50；同期，沪深上市房地产公司的市净率均值为3.59，大陆在港上市房地产公司的市净率均值为0.75，房地产板块估值水平仍待修复。

总结2015年上市房企的表现，围绕主业转型升级、紧抓行业兼并收购和重组机遇、布局紧随国家战略的房地产上市公司获得了资本市场较多青睐。

（6）市值管理：并购、重组、分拆等多维举措促市值增长，均衡股权结构防范管理风险

上市房企市值管理意愿加强，板块市值持续增长：截至2015年底，沪深上市房地产公司平均市值为208.60亿元，同比上涨59.68%；大陆在港上市房地产公司平均市值为202.99亿元，同比上涨12.28%。

房地产上市公司通过兼并收购和重组、分拆具有竞争力的新业务上市、增持和回购、引入战略合作伙伴和股权激励等手段促进市值增长，均衡股权结构防范管理风险、促进企业的良性、健康发展。

2015年，房地产整体市场呈现量价稳步回升的良好局面，上市房企一方面快速调整产品结构、市场布局，借助市场回暖机遇有效提升经营业绩；另一方面，在国内资本市场加快发债融资，进一步优化了负债结构、降低融资成本。此外，更加重视市值管理，通过并购重组、分拆业务上市等资本运作手段实现市值规模的快速提升，并以引入战略合作伙伴、优化股东结构和股权激励等方式保持合理的股权结构、防范股权风险，为上市房企的长期健康发展创造了良好条件。2016年，各类宽松政策利好的密集推行营造出房地产市场良好的发展环境，但行业分化格局在继续加深，行业整体仍面临盈利能力下滑的挑战，上市房企更需积极进取，在规模增长的同时注重企业经营能力的培育，实现经营实效的切实提升。