北京房价“脱缰”风险犹存 供应量大降地价飙升

　　今年北京楼市的“红五月”未能如期而至。尽管在售项目去化较快，但数据显示，北京5月新房成交量相比3月“国五条”细则出台前下降八成。

　　值得关注的是，一些项目是因为严厉的限价政策拿不到预售证，从而无法开盘，但也有已拿到预售证的项目选择变相“捂盘”。业内人士指出，目前，北京楼市的一些表现，如地价飙升、新盘供不应求，都让开发商的涨价意愿越来越强烈。

　　“捂盘”与“被捂盘”

　　今年“红五月”未能到来的一个直接原因，是北京新房供应量跌至2011年限购以来的最低点。

　　据链家地产市场研究部统计，截至5月19日，5月份新建商品住宅市场只有7个期房项目入市，供应住宅1684套，同比2012年下降20%，比2011年下降45.9%。

　　经过了近一个月的政策消化期后，入市项目出现一定幅度上涨，但是受限价政策和预售证控制的影响，部分开发商放缓了开盘节奏。

　　“对于我们房企来说，现在希望能够尽快让项目入市，尤其是一些上市公司，要使财报好看就需要卖掉房子回笼现金。”北京某房企营销总监向记者表示，随着年中的临近，为了让业绩报告“好看一些”，不少房企希望尽快让达到预售条件的项目入市。

　　“现在由于新房入市量比较少的关系，市场上仍然是供不应求的状态，能入市的项目还是比较好卖的。”上述房企营销总监向记者表示。

　　“现在主要是预售证仍然不容易拿到，需要达到相关部门的要求才能开盘。而由于预售证难拿，项目的营销、推广之类的工作无法按计划开展。”上述房企人士进一步表示，“现在反而是预售证监管政策，帮那些本来就不想开盘的房企捂盘。”

　　业内人士分析，目前来看，短期内“预售限价”政策仍然会保持收紧趋势，市场与政策的博弈状态还会持续。中原地产市场研究部总监张大伟认为，抑制供应量对市场的影响非常直接，而且一旦这一政策执行时间过长，部分项目可能从资金成本的角度考虑加快预售。

　　据记者了解，目前因为价格上调没有取得预售证的项目中，并没有通过下调价格而着急开盘。而业内人士分析，由于五六月份为传统的销售旺季，即使开发商在下调价格、保证符合要求得以入市的前提下开盘销售，开发商也将会通过多种方式提升项目的利润。

　　在取得预售证的项目中，有一些开发商却选择了“捂盘”。比如位于北京大兴的华润公元九里，早在限价政策出台前的3月底就取得预售证，拟售价为4万元/平米，但迄今为止仍未开盘。

　　公开信息显示，在“国五条”细则落地后的4月份，北京共有13个项目获得预售证，其中6个是在4月27、28、29日三天集中批复，并被明确要求开盘时间，其中最晚的不超过本月5日。但媒体的调查结果却显示，这6个项目却无一按照公示时间开盘，最晚的甚至推迟到本月底。

　　新一轮上涨预期出现

　　进入5月，北京土地市场的火热让房企吃了一颗“定心丸”。

　　在5月20日至5月22日的短短三天时间里，北京就有五宗经营性地块拍出。其中，台湖镇两地块被房企疯抢，最终其中一块被泰禾以1.9万元/平米拿下，创下区域单价最高;另一块则被世纪鸿拿下，溢价率230%。而大兴旧宫宅地也被保利首开联合体以22320元/平米的楼面地价竞得。

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，区域地价的高溢价率成交肯定会传导至区域房价。以大兴旧宫约2.2万元/平米的楼面地价为例，张大伟判断，区域房价或将迈入3万时代。而大兴区域内商品房目前在售的均价为2.5万元-3万元之间。

　　“这么一来，同在大兴区域内的项目也很难再下调价格了。”北京一房企开发商老板对记者表示，“目前，土地市场的快速升温，会让购房者产生新一轮房价上涨的心理预期，这更坚定了房企等下去的信心。”

　　日前，业内权威数据显示，预计北京楼市今年三季度成交量将企稳，市场供求双方将逐渐形成新的平衡。

　　数据显示，截至5月14日，北京住宅库存为61719套。据中原地产预测，按照4月份的成交量计算，5月初的库存消化周期仅仅7.5个月。

　　链家地产张旭表示，从已开盘项目的销售情况看，只要有满足需求的供应入市，基本都能够在短期内达到较高的去化率。

　　此外，从今年入市销售的项目看，成交均价更加接近拟售价格。对此，张旭告诉记者，预计在限价调控背景下，今后的新增项目有可能会通过减少优惠折扣等方式降低报价、提高实际成交价而保证利润空间，预计后市项目拟售价格与成交价格的平均差距有可能缩小至10%以内。