童大焕：胸罩比房子贵？ 准确把握房价只需两个坐标

　　5月18日，依文企业集团董事长夏华和当当网董事长俞渝在《中国企业家》举办的第五届中国“商界木兰”年会上向“地产大嘴”、华远集团董事长任志强抱怨房价太高：“一套房把三辈子的收入都掏进去了。”一向以敢言、直言著称的任志强反问道：“一个房产项目从开发到最终完成要好几年，你做一套衣服用多久?再说，胸罩那么大一点，要好几百块钱，按平米算，比房子贵多了。” 随后，任志强在微博表示，“胸罩论”实为“冯仑的原创，咱只是转播。”

　　这话的确是冯仑原创，任志强“转播”是有特殊语境的，就是卖胸罩的老板对他当面说房价贵，他“回击”说你卖的胸罩更贵。这只是个调侃或者生活幽默，不是故意挑逗欲买房而不得的消费者神经的，也不是故意考验天天空喊降房价的“民生代言人”智商的。而与此同时，北上广等城市的楼市楼价又看涨，官方数据显示：4月份广州的楼价同比增长近20%，每平米同比涨价近3000元。

　　在这种背景下，任志强的话又激起轩然大波。真有所谓的“财经评论人”正儿八经地撰文表示，“任志强是在极力否认房地产暴利，他想戴一个胸罩掩盖房地产业丑陋的胸。事实上，几百元的胸罩毕竟是少数，更多的是十几、几十元的，房子都是贵的。”如果我告诉你房价也是十几万元到百把元一平米不等，你信不信?恐怕有的人明明眼见为实也不愿意相信。

　　中国股市和楼市都长期存在着多空两派，但一个极其怪异的现象是：对于股市里的多空两派，人们从来不评论他们的道德高下，而只看他们判断准不准。判断不准的最终被市场和民众淘汰。楼市却相反，对于楼市的多空对决，人们从来不以判断力高下论优劣，而是以道德高下论之——唱空派每每被视为道德高尚的民众利益代言人，哪怕唱空派彻底把中产变成了买不起房的屌丝;唱多派却屡屡被视为人民公敌，哪怕他们几乎每一次判断的正确性都被现实所证明，哪怕相信他们判断并付诸购房行动的一个个从白领变成了中产乃至富翁。

　　其实楼价的涨跌根本不由多空派决定，甚至不由开发商决定，也不由市长或总理直接决定。你就是把任志强之类的唱多派弄他个万箭穿心，或者把唱空派捧上天，也不会把房价打下来。

　　房价涨跌由两个最根本的因素决定：一是城市化过程中的人聚财聚人散财散的趋势。二是地方债。如果把城市化作为决定房价涨跌的空间横坐标，地方债就是决定房价涨跌的时间纵坐标。如果你认真研究和掌握了这两个坐标工具，判断房价想不准都难。反之，别说呼唤道德的血液，就是上帝来帮你也没用。

　　还在写《买房的革命》和《世纪大迁徙》两本书的时候，我只对大城市房价特别高看，因为那时候只用到城市化的空间横坐标：1949年以后的前30年人为阻止的城市化到今天必然进入迅速补课阶段，乃至于诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格里茨断言：影响21世纪人类社会进程两件最深刻的事情，一是以美国为首的新技术革命，二是中国的城市化。城市化遵循的是人聚财聚人散财散的逻辑，服从“万有引力定律”——越大的城市公平性和吸引力越强。人都往房价高人价高钱价高的地方流动，而不是相反往房价几乎一文不值的衰落乡村跑。

　　当写作和写完《穷思维富思维》的时候，我已经对中国经济的整体逻辑有了成竹在胸的宏观把握，于是在判断房价时运用上了地方债这一时间纵坐标，并进而得出结论，认为即使二三线以下城市住宅供应过剩的风险随时存在，但中心城区的房价仍然只能涨不能跌，而且因为处在中心城区，不存在有价无市的风险!

　　地方债是怎么回事?就是地方政府廉价从农民手上征地，然后以此为抵押向银行贷款进行土地储备，储备的土地大部分廉价进行招商引资(补贴工业和商业)，少部分用于房地产开发。几乎所有的成本包括廉租房和公共用地成本都落在房地产头上!房价焉能不高?

　　中国地方债务准确数字也许永远是个谜!各地融资平台越来越多样化、隐蔽化，很多资金的来源和数量无从知道，负债规模也就难以统计。现在已经有很多地方暴露出地方政府让企业和公职人员向银行举债、再借给政府的做法，表明地方债已经进入失控状态。

　　而不管举债的来源如何多样，地方政府最终的还债希望，全部寄托在储备的土地上，这意味着地方政府未来能否如期还债，取决于当地房地产市场的好坏。一旦房地产泡沫破裂，债务风险和金融危机将全面爆发。

　　所以，不釜底抽薪地改革政府公司化的经济体制，想控制房价，门都没有。即使政府职能实现了华丽转身，变投资型政府为服务型政府，房价也只能涨不能跌。想抑制房价，必须土地和拆迁权利完全回到民众自己手里，地方政府失去补贴招商引资的工具，改变制造业产能大量过剩的经济结构;民众自身的议价权利提高，带来收入提高追赶房价。