“沪九条”一周调查：波动难免 成交下滑有限

　　以目前集中供应的青浦为例，在售新房的总面积在106万平方米，加上去年住宅出让的土地，理论上的库存可以达到180万平方米。在扣除了3月份成交特殊放量的3月4日、3月24日、3月25日三天后，日均成交在4700平方米，则去化周期在12个月。

　　短期内量能会有局部下滑，郊区的下滑会更明显一点。3月初，政策面、基本面延续了市场高热度态势，进入3月之后，市场普遍认为后续会有调控政策出台，因此纷纷赶在新政出台前集中入市，这就造成了量能集中释放。未来部分楼盘成交量会有两到三成的降幅。

　　中原地产研究总监卫欢向记者表示，从目前情况来看，市场信心产生的博弈大于实际限购产生的影响，此外，资金供给、贷款难度比较大，银行如果贷款折扣上调，又会打压一部分购房者的入市信心。在市场波动之后，有刚性需求的人还是会选择入市，毕竟上海对于政策的消化能力很强。

　　虽然部分地区去库存压力不小，但开发商却缺乏降价动力。国家统计局的数据显示，今年1~2月份，房地产开发企业到位资金21392亿元，同比下降1.0%，但仍处于高位，而上海今年1~2月房地产开发完成投资499.81亿元，增长10.3%。这些都表明，至少在短期内开发商还不差钱。

　　当然，不会大幅降价的预判，只能从短期来看。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，这次上海新政影响的最大人群是改善型需求和外来人口需求，而调控政策实际影响的人群在15%左右。

　　新政虽然把需求延后，但需求本身并没有消失。因此，调控影响的时间不会太长，交易量下滑也不会非常明显，而且时间不会超过一个季度。此外，新开工量还在持续下降，一手房库存不会增加，短期内待售面积会增加。随着在建施工面积逐步转化为待售面积，总的库存并不会减少。

　　对于开发商来说，前期已经积累了资金，从这个角度来说，开发商并不缺钱，而房价台阶式地上升，开发商并不急于出货。因此从资金角度来说，开发商不会受到任何压力。短期的调控抑制了上海房价快速上涨的预期，但最根本格局不会改变。