北京二手房成交降八成刚需正常 改善型转为观望

　　  链家地产分析认为，排除结构性影响，二手住宅短期内还无法进入“降价”通道。4月业主涨价趋势回落，但仍是倾向于当前的观望和僵持状态。从议价空间中也可以看出，能够在短期成交的房源，业主都不会让利，特别是较为抢手的无税房，且不排除价格出现小幅上涨的可能。

　　  而在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，“满五唯一”的房源由于经历了房价上涨的调整，其性价比相对之前已降低。以北京昌平区某小区二手房为例，2012年年底“满五唯一”房源价格在1.3万元/平方米左右，而到2013年4月份之后同样的房源价格飙涨到1.7万～1.8万元/平方米，价格的涨幅基本上超过了需要交纳20%增值税的金额，这样的房源即使免税也显得性价比不太高。因此购房人应该理性选择。

　　  买房人无奈担税费

　　  记者从各个中介门店了解到，就成交情况看，已违政策的初衷，大多数的交易税费都由买房人承担，仅有少量由双方共担。

　　  朱成辉告诉记者，现在买卖双方都觉得税费太高了，业主不愿意降价，客户则主要是观望。但一些“刚需”，必须要买，也没办法，业主不降价，而且税费业主也不愿意承担。“有些好说话的可以商量，税费可以承担一部分，但很少。”朱成辉表示，从已成交的情况看，基本上都是买方承担。现在每天买卖客户到店量仅有两三组，与之前的十几组相差甚远。

　　  在朱成辉看来，其实无论出怎样的政策，成交总会有，只是量会有明显的下滑。因为“刚需”必须得买，换房的必须得买，即使是承担税费，这两种人群也不得不走入市场。

　　  而这一市场变化的后果是，供需矛盾更加突出。链家地产数据显示，4月新增房源持续回落，新增客源平稳回升。新增房源环比下降49.2%，新增客源环比下降15.5%。截至4月30日，二手住宅存量房源比3月底减少了6.8%。

　　  链家地产分析师张絮认为，新增房源持续减少，而3月的高成交更使可售存量出现明显下滑。供需矛盾有所加深，房价下降的动力不足，如果考虑“卖方市场”下税费转嫁买方的习惯，新政后购房者压力有可能不降反升。

　　  “新政的落地使二手住宅市场在短期内陷入深度观望，目前成交的主要支撑都来自‘刚需’。未来市场走势的关键要看‘20%个税’政策的执行情况。”张絮认为，经过新一轮调控，一部分购房群体预期不稳，短期内观望情绪持续。

　　  综合而言，目前影响二手住宅市场未来趋势的因素，一是新政的具体执行情况，其次是由此引发的市场预期。从新增客源量的趋势看，预计5月份二手住宅成交量将有所恢复，但依然会维持低量，可能低于今年1、2月份的平均水平。预计下半年房价走势会更加明朗。