房山首创奥特莱斯更像“购物中心”？一线大牌少

　　经历了合作伙伴分家、几次延期开业后，被首创寄予厚望的房山奥特莱斯终于在“五一”期间迎来了开业。据悉，5月1日开业当天便创下800万元的销售纪录。5月8日，记者再次来到房山首创奥莱，虽然人流比首开日有明显下降，但新商场人气依然很足。据了解，首创大胆的奥特莱斯模式多次引发争议，甚至引来“圈地”嫌疑，这一模式能否成功，北京房山奥莱项目成为关键。

　　记者探访

　　开业人流多，一线大牌少

　　从整体开业的品牌看，首创奥莱项目首期开业的国际一线大牌的占比相对较少。多数已开业的品牌都定位时尚潮流及运动户外，且这些品牌在购物中心都较为常见。

　　其实，历来经营奥特莱斯的精髓就是“名品+折扣”，这种模式不但可以吸引本地人群，还可以辐射周边城市。在燕莎奥莱曾经的调查中显示，一周之内的消费者中，本地消费者占68%，外地消费者占32%。在周末，外埠城市的车牌占到了接近40%的比例。而赛特奥莱也会在节假日迎接来自天津、河北等多个外省市的消费人群。

　　由此可见，一线品牌的丰富度对吸引消费者的重要性。而对于首创奥莱来说，占比较少的一线国际名品，还能对周边城市人群形成影响力吗?

　　RET睿意德执行董事张家鹏表示，维持奥莱持久生命力的关键因素是拥有足够多可持续供给的一线品牌资源和满足不同消费者需求的多品牌渠道，奥莱的一线品牌集中度不高，必定会影响其对周边远距离城镇甚至本市其他地区的辐射影响力。

　　专家看法

　　首次印象影响消费者信心

　　此外，记者还看到，首创奥莱在标志牌上标注引进的一线品牌，如Coach、Maxmara、Hugo Boss、ARMANI、IT。等均未开业。虽然开业当天，首创发布消息称吸引客流近10万，营业额约800万人民币，表明了消费者对首创奥莱新张的高涨热情。

　　但RET睿意德执行董事张家鹏认为，一般来说，开业的状况不代表之后经营的状况，因为在经营过程中，消费者的“二次到店率”非常重要。消费者对一个项目的信心在于首次接触的印象，品牌开业不完全的新项目则有可能挫伤消费者的信心。

　　据了解，对于国外的奥莱来说，所处地理位置通常是工作和居所之间的必经之路，因此去奥莱购物是消费者的终极目的。张家鹏认为，中国的奥莱因为地理位置偏远，可能需要丰富和增加其他的业态，如电影院、儿童业态、便民服务类业态等，才会满足消费者对“中国式奥莱”的全方位需求。

　　开发商回应

　　一线大牌在非毛坯，7月开业

　　针对房山奥莱一线品牌太少的疑问，首创置业董事长刘晓光表示，目前首创置业已和200多个国际一线品牌、知名品牌完成了签约，五一开业时，首创房山奥莱有Timerland、Hush Pippies、Jeep等百余个国内外知名品牌开业，未来几个月内，房山奥莱的20余家国际一线品牌将非毛坯完毕陆续开业，7月，AMANI、GANT、IT。等8家开业，10月则会累计开业达17家，12月开业率将达95%。针对后期运营的挑战，刘晓光表示，五一的成功开业印证了首创奥莱在选址、定位及开发模式上的前瞻性和合理性，首创奥莱这条路才刚开始。

　　记者了解到，15万平米的首创房山奥莱广场将分两期，目前完工的是一期商业，包括奢侈品折扣店、百货店;二期还未建，规划为大型的超市、影城和餐饮。

　　据悉，首创目前独立运营的“首创奥莱”已在海南万宁、江苏昆山落户，未来还将逐步进驻更多城市，形成首创奥莱的全国布局。而继房山奥莱开业后，首创在万宁的奥莱也正在招商中。

　　■ 业内

　　后期还得看一线大牌入驻率

　　业内人士指出，首创奥莱的开业填补了房山商业的一个空白，但距离首创奥莱仅一个地铁站之隔的长阳、首开、万科都有大体量的购物中心在建或规划，如果首创奥莱没有突出特色，后期的竞争压力可能较大。

　　但清华大学亚太商业不动产学院院长朱凌波表示，首创的竞争定位不是周边的区域型购物中心，而是目前北京已有的4个奥莱：燕莎、赛特、斯普瑞斯和佛罗伦萨。朱凌波说，奥莱在国外也有两种模式，一种是奢侈品折扣单店，另一种是品牌集合店，从中国的国情来看，物美价廉的品牌集合店，会更符合中国人的消费特点，可以扩大购物群，如燕莎奥莱二期，也有很多集合店，并不能简单判断首创奥莱做集合店就不是真的奥莱，但任何一个奥莱能否做成功，关键还是“一线大牌”。

　　“奥莱的核心竞争力是国际一线大牌的折扣店，数量要多，货品要全，才能拉动人流，带动集合店的消费”，朱凌波说，这样才能吸引周边地缘客户，辐射全北京或河北、天津省份，这也是开业多年的斯普瑞斯奥莱现在面临的压力所在。