京城楼市步入“后新政”时代 开发商策略现分化

 在价格管控下，开发商难过“取证关”，北京楼市供应量和成交量双降。

　　据开发商统计，朗润园目前的销售率约为八成

　　2012年5月，北京楼市以“红五月”正式奠定全年“低开高走”的大势，但今年5月正逢楼市新政“满月”，如果说3月的成交上涨透支了后期需求，4月成交下跌完全在预期中，业界对5月则充满希望，开发商的推盘积极性有所增加，但同时市场观望情绪也进一步增强。

　　强摁住的涨势

　　5月首周(4月29日-5月5日)，北京商品住宅成交1453套，成交面积14.56万平米，分别环比大跌五成，房价则持平，暂未再上涨。新政一月后，北京楼市似乎再次面临一个十字路口。

　　此前3月31日，随着国五条北京细则的出台，北京楼市迎来了三年来最热闹的春季销售。4月，由于开发商和政府在取证问题的博弈，使得获批预售证入市开盘的项目较少，最终据北京市住建委网签数据显示，4月北京楼市一手成交环比跌57%，二手环比下降88.%。

　　“新政实施一个月后，现在一手的签约价格已经全面停涨”，亚豪机构副总经理高姗介绍，4月4日恢复网签以来，每周成交均价都保持在21500元/平米左右，价格大涨现象已再不可见。

　　但这和购房人的心理预期仍有落差。“现在不仅涨价，还买不到房”5月8日，一位购房者在房山中粮万科长阳半岛(楼盘资料 业主论坛)告诉记者，他问了包括长阳半岛在内的好几个项目，虽然还没集中选房签约，但销售表示已经停止排号了，想买下一期，开盘时间不定，还一定会更贵。

　　限价下的招数

　　“还是中低端的刚需楼盘供应不足的问题”，高姗表示，截至5月5日，北京商品住宅期房存量3.4万套，现房存量2.7万套，整体一手房市场存量降至6.1万套，再创历史新低;而4月1日-5月9日，北京仅有17新盘项目取证，如朗润园、金茂悦等知名项目开盘即火。

　　而业内人士普遍认为，在货币超发、投资手段匮乏、需求旺盛的情况下，房价下调的可能性较小，政府目前的限价政策下，开发商为获利可能会采取一定措施规避。

　　据北京一位民营房企营销负责人介绍，限价令下，并不是不允许涨价，而是涨幅不能大。“目前销售价格总体还是向上走”，上述负责人表示，2012年时住建委已经以“卡”预售证来调控价格，但当时申请5%-10%的价格涨幅能轻松通过，近期就较困难;当时也仅对期房进行价格管理，近期对现房的申请价格也严格控制。

　　记者了解到，为了规避限价令，部分开发商已经采取了非毛坯修合同单列、较低价的毛坯房特定供应相关团购机构、只推大户型或好楼座等手段，“实在不行，地下室等原本算赠送的面积改为自购”，一位别墅开发商对记者如是说。

　　■ 开发商动向

　　抢跑派 不愁没买主

　　北京市住建委网站显示，从4月1日至5月9日，共有17个项目拿到预售证。在调控之后，大量项目推迟开盘的背景下，这17个项目成了调控后的北京市场上的抢跑者。在同样的市场背景下，其境遇和反应却截然不同。

　　入市楼盘“不愁卖”

　　在4月份以后拿到预售证的17个项目中，万科占了3个。据北京万科提供给记者的数据显示：4月11日，位于房山的京投万科新里程(楼盘资料)开盘，推出200套房源，截至4月底签约率大约为60%。位于大兴旧宫的金第万科·朗润园(楼盘资料)4月28日和29日举办选房活动，共推出544套住宅产品，目前销售率约八成。5月7日，位于房山的万科幸福汇(楼盘资料业主论坛)项目开盘，推出142套房源，开盘当天签约60套，去化率约为58%。

　　房山某品牌项目工作人员介绍：“据我的了解，调控之后，房山各个项目的来电来访量还是有所下降的。如果以前一周的来电来访量有250到300组，现在可能在200组左右。但和推出的房源相比，蓄客情况也算是不错的。”他还介绍，与需求的减少相比，房源供应上的减少幅度更大。“据我所知，在房山长阳区域，就有3、4个原本准备在4月份推盘的项目，开盘推迟了，至今没有拿到预售证。”

　　高开项目“占便宜”

　　在记者探访中，在销售价格上比较突出的是K2玉兰湾项目。其毛坯普通住宅的报价为2.5万元/平米-2.6万元/平米。而附近的华业东方玫瑰(楼盘资料 业主论坛)项目，毛坯住宅售价为18500元/平米，另有赠送面积。

　　在北京市住建委网站，记者看到，在新政出台之前的3月2日，该项目有过一次开盘，预售审批价格为27702元/平米和27299元/平米。因此，4月27日该项目拿到预售证，预售价格为27267元/平米和26414元/平米，与前期价格相比，仍可算作没有涨价。

　　高策地产服务机构首席策略官李国平表示：“一些新政之前高开的项目，现在反而日子比较好过。因为现在要求是和以前比不能涨，这些项目卖高价也不算作涨价，拿预售证比较顺畅。”

　　博弈派 等待发证放行

　　“这三期还不知道什么时候开呢，四期肯定要下半年了。”5月8日，金融街·融汇(楼盘资料)一位售楼员这样对记者说。据记者从天宫院板块楼盘了解，区域老项目如今还是积极寻求开盘放量，但难点在取证;取证的难点在于价格。

　　暂无新房源推出

　　位于天宫院的金融街·融汇，在去年11月底二期开盘后，融汇一直在等待三期开盘。根据售楼员介绍，融汇三期预计推出两栋楼600多套房源，且截至今年3月上旬就积累了3000多组买房人，并停止当期登记排号。但过了两个月，现在也没有拿到预售证，不知道什么时候开盘。

　　同在天宫院板块，类似中国水电·云立方(楼盘资料)、保利·春天里也都有超过半年的时间没有新开盘放量。云立方售楼处透露的消息是，可能下个月开盘;而春天里售楼处则表示，暂时不卖了，开发商全力准备南侧新项目——保利首开·熙悦春天(楼盘资料)，争取下半年入市。

　　北京今年的限价政策对于房企来说无疑是一道坎，房企基于市场需求支撑等原因，或多或少都在寻求涨价，涨价预期在每平米1000-2000元不等。市住建委网站显示，融汇、云立方、春天里上一次开盘成交价都在16000元/平米上下。可以想见，类似天宫院板块的开发商还处在与有关部门博弈的阶段。

　　买房人心态现分化

　　而在这种博弈过程中，买房人的心态也出现分化。

　　一位已经在某项目排号的王先生就表示，“限价令”要是能严格执行，开发商涨价的愿望落空，平价甚至降价开盘，对现在的买房人来说肯定是好事情。但也有买房人担心，楼盘放量时间一再延迟，需求越积越多，开发商反而更有底气涨价。

　　在熙悦春天看房的一位张先生就介绍说，最近一直在关注天宫院，“想买都没房子可买”。就怕一旦某个楼盘先拿证，可能会从别的楼盘临时吸引过去很多客户，“开一个抢一个，恶性循环了”。

　　纠结派 高端盘寻求突围

　　调控背景下，高端楼盘因为价格原因往往处于更微妙的位置。然而有需求的支撑，不少高端楼盘还是在寻求各种突围。根据记者了解，诸如东四环华侨城、东二环外当代MOMA·历峰等高端项目都在寻求五六月份放量。

　　“期转现”难掩尴尬

　　今年不少高端项目的热销，也给了当下高端市场更多信心。3月，华侨城7号楼推出140多套房开盘几乎卖完。4月初，望京金茂府(楼盘资料 业主论坛)开盘热销。4月28日，当代MOMA·历峰推出50余套房当天认购超九成。整个4月，北京网签数据显示，住宅销售冠军为高端项目西山壹号院。

　　值得一提的是，相对于不少期房现在遇到“拿证难”，一些已经是现房状态的高端盘基本处于现房或者准现房状态，有的已取证楼盘直接就少了取证的烦恼。此外，如东四环内一知名高端楼盘，准备在近期推出一栋“楼栋”，目前正在办理“期转现”。

　　不过在北京明确限价的背景下，有业内人士认为，高端盘借“转现”突围也不是一件那么容易的事，“可能会让楼盘很纠结、很尴尬。”

　　部分高端盘“放低姿态”

　　在更为敏感的价格上，不少高端盘还是放低了姿态寻求买房人认可。

　　今年3月，北京华侨城开盘均价不到4万元/平米。北京华侨城副总经理谭笑也表示，新开盘在价格上首先会顺应国家的政策，没有很高的期望值。有业内人士表示，在南五环有楼盘都开始追求近5万元/平米的时候，东四环高端盘卖4万元/平米上下，显示出较高性价比。不过根据记者从华侨城了解，目前该项目也遇到一栋“现房办证周期长”、一栋“期房取证比以前更繁复”的问题。

　　也有一家高端楼盘开发商颇有些无奈地表示，在调控的背景下，高端楼盘不能端着架子一定要卖高价，要避免在调控背景下显得“刺眼”，价格上只能自我约束些。

　　不过不少人士对高端市场的预期还比较乐观。亚豪机构市场总监郭毅就谈到，一线城市高端住宅市场抗风险能力高，当下对资金吸引力比较强。这也使得高端楼盘在入夏之后积极寻求一波新行情。

　　■ 延伸

　　二手房市场回复平静

　　北京新国五条细则落地后，受20%个税等政策影响，买卖双方均持观望情绪，相比于3月的“疯狂”成交，4月北京二手房市场迅速降温。同时从4月下旬以来，二手房成交探底回升，相比月初有所增加，新增客源也有所增加。

　　量跌价稳

　　据北京市住建委数据显示，4月份北京市二手住宅网签5212套，环比下降88.1%，同比下降47.7%，是自2012年3月份以来首次同比下降。与1月正常水平相比，下降了73.4%。价格方面，4月北京二手住宅成交均价26550元/平米，环比下降3%，整体价格出现止涨。

　　虽然4月份二手房成交量、均价整体呈下滑趋势，但是从4月周数据和各门店反馈来看，4月底至今，二手房成交量有小幅回升，价格基本稳定。

　　“4月上旬是新政过后最惨淡的时候，4月份门店仅成交了4套房源。但是从4月下旬开始，来店里看房的人数有所增加，5月至今已经成交了2套房源。但是与以往相比成交还是处于低位。”麦田房产百子湾地区一门店经理介绍。

　　观望蔓延

　　北京新国五条细则中对二手房买卖双方都有明确限制，使得目前二手房市场上买卖双方的观望情绪加重。

　　“细则刚下来时，不管是业主还是购房客户，我们打电话都约不出来，都说看市场情况再等等。最近有一部分客户开始看房，但是买卖双方仍是相当谨慎。”链家地产立水桥一门店经理介绍。

　　麦田房产万柳一门店经理也表示，除了部分急售的业主，其他业主仍处在观望中，一般也不会轻易降价。而购房者也是相当谨慎，尤其是改善型客户，更是希望一步到位，对房源各方面的条件要求更高，并不急于出手。

　　■ 专家视角

　　增加供应是根本

　　●李国平，高策地产服务机构首席策略官

　　现在的市场是很矛盾的。如果预售证审批导致开发商无法推盘，供应就会减少。虽然现在购房需求也会有减少，但供应少得更多。

　　在价格方面，我觉得可能不会往下走。目前不准涨价的价格审批制度，也未必会成为长期的政策。如果政策持续，不排除有些现金流紧张的开发商会在调控压力下低价入市。这种项目很容易“月光”，其实对市场也不是好的信号。现在土地价格实际上还是在上涨的。对于开发商来说，也还要做下去。不会因为限价就不拿地了。目前来看，开发商拿地还是比较踊跃的，表明对未来还是比较看好的。

　　钻政策漏洞风险大

　　●袁阳，伟业顾问集团商业投资管理公司副总经理

　　目前对于开发商来说，主要面临的是市场的变化，购房者转抢购为观望，进而影响开发商的销售目标。此外，预售证发放受到严格管控，也会影响推盘时间。

　　我认为更多开发商还是会持观望的态度，或会采取小的手段试探政策力度，而不太会有一些开发商去做违反政府规定的事情，去冒比较大的风险。目前一些开发商所采取的行为，更多是试探性和解决眼前问题的行为，而不是解决新政对其影响的长久之计。

　　开发商应该注意的是怎么做才能符合目前的政策，而使得自己的利益不受损失。在这样的前提下寻找一些营销、销售上的手段，不建议寻找政策方面的漏洞，钻市场的空子。